La deducción por inversión en vivienda habitual es compatible con una anterior deducción disfrutada sobre otra vivienda habitual, sin limitación temporal para acceder nuevamente a la deducción. El requisito determinante es que cada vivienda constituya o vaya a constituir residencia habitual del contribuyente, con adquisición de pleno dominio. La deducción sobre la nueva vivienda comienza a practicarse desde el momento en que se satisfacen las cantidades por su adquisición o rehabilitación, sin necesidad de esperar período alguno tras finalizar la deducción anterior, siendo independiente el régimen de financiación.
Hechos
En 2003 el consultante adquirió con un préstamo hipotecario su precedente vivienda habitual. Posteriormente, el consultante cambió de residencia habitual el 30 de marzo de 2007 adquiriendo su nueva vivienda habitual, realizando una operación financiera que da origen a un solo préstamo hipotecario. Señala que ha venido practicando la deducción por inversión en vivienda habitual desde 2003 en función de las cantidades invertidas en ellas.
Cuestión planteada
A partir de qué momento es viable la deducción por las cuotas satisfechas por su adquisición de una nueva vivienda habitual, al haber disfrutado de la deducción por la adquisición de otra vivienda habitual anterior.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Así mismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: “La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción por las cantidades satisfechas mediante esta se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Del anterior precepto se desprende que la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual requiere la concurrencia en el contribuyente, sin perjuicio de los supuestos en que exista discapacidad, de dos requisitos: adquisición de su pleno dominio, aunque sea compartido, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
Siguiendo con la configuración legal de la deducción, el mismo artículo 68.1 en su número 3º establece el concepto de vivienda habitual, desarrollándose en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, en su apartado 1, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante al menos tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
Por tanto, desde el momento en que el consultante dejare de residir en una vivienda, que tuvo la consideración de habitual, perderá el derecho a seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que siga satisfaciendo por su adquisición.
Al haber practicado la deducción por la adquisición de una anterior vivienda habitual, la deducción por la nueva habitual podrá iniciarse una vez se cumpla con lo requerido en el primer párrafo del artículo 68.1.2º de la Ley del Impuesto, que dispone:
“2.º Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.”
Igualmente, para poder practicar la deducción, en cualquier ejercicio, el contribuyente habrá de tener en consideración su situación patrimonial conforme lo dispuesto en el artículo 70 de la LIRPF, que establece:
“1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación el comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.
2. A estos efectos, no se computarán los incrementos o disminuciones de valor experimentados durante el período impositivo por los elementos patrimoniales que al final del mismo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente.”
Por último, dado que del texto de consulta parece deducirse que mantiene la propiedad de la vivienda adquirida en 2003 y que desde 2007, como consecuencia de la adquisición de la nueva vivienda ha refinanciado la deuda que procede del préstamo otorgado en 2003, cabe indicar que de cada pago que el deudor realice, éste viene a cubrir una parte alícuota de cada bien financiado con el préstamo sobre la totalidad del mismo, sin que quepa atribuir a efectos tributarios, el pago de una determinada anualidad a la reducción de la deuda concreta de uno de los bienes financiados con el préstamo.
Siendo así, de cada anualidad, o amortización anticipada, que satisfaga únicamente podrá considerar como cuantía integrante de la base de deducción por inversión en vivienda una parte proporcional, la misma que la del total importe del préstamo vivo, una vez ampliado, se corresponde con el importe destinado a financiar la actual vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006 Arts.68.1.1º y 2º y 70
RIRPF RD 439/2007 Art. 54.1