La transmisión del inmueble genera una ganancia patrimonial determinada por la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición (ambos conforme art. 33 LIRPF), siendo el valor de adquisición actualizado mediante coeficientes de actualización. Si el solar no está afecto a actividad económica y fue adquirido antes del 31.12.1994, la ganancia patrimonial resultante se reduce aplicando el coeficiente del 11,11% por cada año que exceda de dos desde la adquisición, conforme a la disposición transitoria novena de la LIRPF.
Hechos
En marzo de 2006 el consultante tiene previsto transmitir un solar de su propiedad que había adquirido en el año 1983.
Cuestión planteada
Tributación de la operación descrita.
Contestación
La transmisión del inmueble objeto de la consulta, generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo previsto en el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), al dar lugar a una variación en el valor de su patrimonio, puesta de manifiesto por una alteración en su composición.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, según dispone el artículo 32 de la Ley del Impuesto. Estos valores de adquisición y de transmisión vienen definidos en el artículo 33 de la citada Ley.
Según este precepto, el valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado, más el coste de las inversiones o mejoras, en su caso, efectuadas, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Al tratarse de un inmueble, este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización aprobados por la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la venta.
Siguiendo con el mismo precepto, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, una vez deducidos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
Por su parte, la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto dispone que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, se reducirán de acuerdo con lo establecido en la regla 2.ª y 4.ª del apartado 2 de la disposición transitoria octava de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
De acuerdo con lo dispuesto en los preceptos anteriores, si el solar transmitido no estuviera afecto a una actividad económica, o hubiera sido desafectado con más de tres años de antelación a la fecha de la transmisión, al tratarse de un inmueble adquirido con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia patrimonial generada en su transmisión podría reducirse aplicando el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año que exceda de dos, redondeados por exceso, que hubieran transcurrido entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 1996, quedando, en consecuencia, no sujeta la ganancia patrimonial cuando este período de permanencia sea superior a diez años, tal y como sucede en el supuesto planteado.
La presente contestación se ha formulado con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta. No obstante debo informarle que actualmente se encuentra en tramitación parlamentaria el Proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio que da nueva redacción, en su disposición final primera, a la anteriormente mencionada disposición transitoria novena, resultando de aplicación a las transmisiones que se efectúen en el ejercicio 2006. De aprobarse en los sus términos actuales, quedaría sujeta al Impuesto una parte de la ganancia patrimonial obtenida en este ejercicio: la que proporcionalmente corresponda, respecto de todo el periodo de permanencia del inmueble en su patrimonio, al periodo comprendido entre el 20 de enero y la fecha de transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 31-1, 32, 33, DT 9ª