El régimen especial de arrendamiento de vivienda (art. 53 TRLIS) es aplicable a cualquier sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades que cumpla los requisitos del capítulo III (actividad principal arrendamiento, viviendas situadas en España), no solo a SA/SL. Queda expresamente excluido para personas físicas (tanto con actividad empresarial como por rendimientos de capital inmobiliario) y para comunidades de bienes, cuyos rendimientos se atribuyen directamente a los comuneros sin posibilidad de acogerse al régimen especial.
Hechos
El consultante, persona física, desarrolla desde hace años una actividad empresarial individual de arrendamiento de locales y viviendas, para lo cual cuenta, de acuerdo con la legislación vigente en esta materia, con un local destinado exclusivamente a esta actividad y un empleado laboral a jornada completa.
Se plantea diversas cuestiones sobre el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda del capítulo III del título VII del TRLIS.
Cuestión planteada
1. Si el régimen especial es aplicable sólo a una sociedad, anónima o limitada.
2. Si el régimen especial es aplicable a una persona física que tenga actividad empresarial de arrendamientos (con local y empleados para la gestión).
3. Si el régimen especial es aplicable a una persona física que explote arrendamientos en régimen de rendimientos de capital inmobiliario, es decir, sin actividad empresarial.
4. Si una comunidad de bienes que explota en arrendamiento unos bienes puede acogerse a este régimen, en dos supuestos: que tenga una actividad empresarial (con local y empleados) de arrendamientos, o que impute sus rentas como rendimientos de capital inmobiliario.
Contestación
1. El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Al respecto, el artículo 53 del TRLIS, referido al ámbito de aplicación de dicho régimen, establece en su apartado 1 que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
(…)”
Por su parte, el artículo 7 del TRLIS, relativo a los sujetos pasivos, establece en su apartado 3 que:
“3. Los sujetos pasivos de este impuesto se designarán abreviada e indistintamente por las denominaciones sociedades o entidades a lo largo de esta ley.”
De acuerdo con ello, se entiende que pueden acogerse al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda no sólo las sociedades anónimas o limitadas, como se plantea en el escrito de consulta, sino cualquier sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan las condiciones y requisitos que los artículos 53 y 54 del TRLIS establecen para la aplicación del régimen.
2 y 3. El régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda no será de aplicación a las personas físicas, dado que la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) no regula este régimen especial.
4. De acuerdo con lo señalado en la cuestión 1 anterior, puede acogerse al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda cualquier sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan las condiciones y requisitos que los artículos 53 y 54 del TRLIS establecen para la aplicación del régimen.
En lo que se refiere a las comunidades de bienes, el artículo 6 del TRLIS establece que:
“1. Las rentas correspondientes a las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, así como las retenciones e ingresos a cuenta que hayan soportado, se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2ª del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.
2. El régimen de atribución de rentas no será aplicable a las sociedades agrarias de transformación, que tributarán por el Impuesto sobre Sociedades.
3. Las entidades en régimen de atribución de rentas no tributarán por el Impuesto sobre Sociedades.”
De acuerdo con los artículos 6 y 7 del TRLIS, las comunidades de bienes no son sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, por lo que no podrán aplicar el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, sin perjuicio de su posible aplicación a las comuneros que fueran sujetos pasivos por este impuesto, situación que no puede analizarse ante la ausencia en la consulta de datos al respecto.
No obstante, dicho régimen no será de aplicación a los comuneros personas físicas, dado que la normativa del IRPF no regula este régimen especial.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 arts. 6, 7 y 53