El régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (art. 53 TRLIS) es aplicable a inmuebles que cumplan la definición de "vivienda" conforme a la Ley 29/1994 (edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer necesidad permanente de vivienda), lo que incluye pisos, casas adosadas, casas aisladas y torres siempre que reúnan los requisitos y condiciones legales de contrato de arrendamiento de vivienda. La aportación no dineraria en ampliación de capital se equipara a "adquisición" para efectos del régimen especial, siendo indiferente el negocio jurídico mediante el cual se hayan adquirido los inmuebles, por lo que la sociedad receptora puede acogerse al régimen si el arrendamiento es su actividad económica principal.
Hechos
La entidad consultante tiene intención de aportar diferentes inmuebles (pisos, casas adosadas, casas aisladas, torres, etc.) a una sociedad de nueva creación, que tendrá como actividad principal el arrendamiento de viviendas y que reunirá las demás condiciones para que le sea de aplicación el régimen especial regulado en el capítulo III del título VII del TRLIS.
Cuestión planteada
Si, en relación con dicho régimen especial, el término viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento incluye tanto pisos como casas adosadas, casas aisladas, torres, etc., entendiendo que siempre son para alquilar.
2. Si la aportación no dineraria en suscripción de acciones de la constitución o ampliación de capital se puede equiparar a la "adquisición" para la empresa receptora de los inmuebles y que en consecuencia le sea de aplicación el régimen fiscal especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Contestación
El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, estableciendo el artículo 53.1 que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.”
El artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, señala que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. De acuerdo con ello, en la medida en que la edificación arrendada u ofrecida en arrendamiento responda a esta definición, y se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley 29/1994 para los contratos de arrendamiento de viviendas, serán válidos a efectos de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda tanto los pisos como las casas adosadas, casas aisladas, torres, etc.
Por otra parte, como ya se ha señalado, podrán acogerse a este régimen especial las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido cualquiera que sea el negocio jurídico por el cual se haya adquirido dicha vivienda, como puede ser la adquisición mediante una ampliación de capital suscrito con aportaciones no dinerarias.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53 y 54