La transmisión de una promoción inmobiliaria tributará al tipo reducido del 7% en IVA cuando el objeto de la entrega sea vivienda terminada apta para su utilización (con cédula de habitabilidad), incluyendo garajes y anexos transmitidos conjuntamente; por el contrario, si la entrega recae sobre edificios en construcción cuya terminación corresponde al adquirente, o sobre edificaciones objetivamente no aptas para vivienda, resulta de aplicación el tipo general del 16%.
Hechos
La consultante es una sociedad constructora que realizó una permuta de suelo a cambio de obra futura, consistente en viviendas. Esta promoción se transmitió a un tercero.
Cuestión planteada
Tipo impositivo aplicable a la transmisión de la citada promoción.
Contestación
1.- El artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), establece que el citado impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
Por su parte el artículo 91, apartado uno, 1, número 7º de la Ley del impuesto establece que se aplicará el tipo del 7 por ciento a las siguientes entregas:
“Los edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidos los garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo sexto, letra c) de esta Ley".
De lo expuesto se deriva que se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a las entregas de viviendas y plazas de garaje anexas, con las limitaciones establecidas en la Ley. Por el contrario, será de aplicación el tipo general del 16 por ciento a las entregas de edificaciones o partes de las mismas que no sean aptas en el estado en que se produce su entrega para su utilización como viviendas.
Entre las entregas que deberán tributar al tipo general del impuesto se encuentran las de edificios de viviendas que, debido a que su construcción no ha sido terminada, no son aptos para dicha utilización.
Resulta fundamental, así, determinar el objeto de la entrega para establecer el tipo impositivo aplicable a la operación: si el objeto de la entrega es una vivienda en construcción, de manera que el adquirente debe proceder a su terminación, el tipo aplicable será en todo caso el general del impuesto; no obstante, si el objeto de la entrega es una vivienda terminada, aunque se concierte la operación cuando la construcción aún no ha finalizado, el tipo aplicable será el reducido.
Por otra parte, se debe resaltar que la aplicación del tipo impositivo del 7 por ciento a la entrega del inmueble requiere que éste disponga de la correspondiente cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a la que lo destine el adquirente.
No concurriendo el requisito de que el inmueble resulte apto para su utilización como vivienda, el tipo impositivo aplicable por el Impuesto sobre el Valor Añadido a la entrega del edificio en construcción será el general del 16 por ciento.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 90-Uno, 91-Uno-1-7º