La división de cosa común sin alteración patrimonial requiere que las adjudicaciones respeten la cuota de titularidad de cada copropietario. En el supuesto consultado, al adjudicarse el 100% de la vivienda a la consultante compensando en metálico a sus coherederas por sus cuotas, se produce alteración patrimonial respecto de éstas últimas (ganancia o pérdida patrimonial), mientras que la consultante conserva como valor de adquisición el originario de la adquisición común, sin actualización, siempre que la compensación se haya determinado conforme al valor de mercado del inmueble en el momento de la división y a los respectivos porcentajes de titularidad.
Hechos
La consultante y sus hermanas adquirieron por herencia de su madre una vivienda en pro indiviso. En el año 2010 procedieron a la disolución del condominio existente sobre la vivienda, adjudicándose a la consultante el 100 por 100 de la misma a cambio de una compensación económica que ha satisfecho a sus hermanas.
Cuestión planteada
Existencia de alteración patrimonial y valor de adquisición de la vivienda a efectos de una futura transmisión.
Contestación
De acuerdo con el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
El apartado 2 del mismo precepto establece que “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:
En los supuestos de división de la cosa común.
En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”
Con carácter general, el ejercicio de la acción de división de la cosa común (CC art. 400), no implica una alteración en la composición del patrimonio, ya que únicamente se especifica la participación indivisa que corresponde a cada uno de los copropietarios, y, a efectos de futuras transmisiones, la fecha de adquisición no sería la de la adjudicación de los bienes sino la originaria de adquisición de los mismos, sin perjuicio de las especialidades previstas en la normativa del Impuesto en relación con los bienes afectos.
Ahora bien, para que opere lo previsto en este precepto, es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión, se correspondan con la respectiva cuota de titularidad, ya que, en caso contrario, se produciría una alteración patrimonial.
Del mismo modo, se producirá una alteración patrimonial si al hacer la división de un bien en común, se acuerda adjudicarlo a una de las partes compensado o no en metálico o en especia a la otra.
Así ocurre en el caso objeto de consulta, donde a una de las partes, la consultante, se le adjudica el 100 por 100 de la plena propiedad de la vivienda, compensando a la otra parte, sus hermanas, por su respectiva cuota de titularidad, lo que originará a éstas últimas una ganancia o pérdida patrimonial, al haberse producido una variación en el valor de su patrimonio puesto de manifiesto por una alteración en su composición.
Partiendo de la consideración de que para la determinación de la compensación a satisfacer a cada una de las hermanas se habrá tenido en cuenta tanto el valor de mercado del inmueble en dicho momento como el respectivo porcentaje de participación de cada una de ellas, el importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión de las respectivas cuotas de titularidad cedidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
El artículo 36 dispone que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(…).”
En cuanto al valor de adquisición de la vivienda en caso de una futura transmisión de la misma por la consultante, debe señalarse que estará constituido por la suma del valor determinado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por la parte de la vivienda adquirida por herencia, más el importe de la compensación económica efectuada por la adjudicación, más el coste de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, con excepción de los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente, minorándose este valor, si procediese, en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles. Este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.