La exención por reinversión en la transmisión de vivienda habitual es compatible con la existencia de financiación ajena. El importe reinvertible se calcula minorando el valor de transmisión en el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la venta, permitiendo así que la ganancia patrimonial derivada de la revalorización neta (tras deducir la deuda) acceda a la exención siempre que se reinvierta en nueva vivienda habitual en el plazo de dos años.
Hechos
La consultante ha transmitido su vivienda habitual reinvirtiendo parte del importe en la adquisición de una nueva vivienda habitual. También ha obtenido un préstamo hipotecario que grava la nueva vivienda cuyo importe se ha destinado a fines distintos de la adquisición de la vivienda y por el que, por tanto, no va a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la exención por reinversión pese a haber obtenido el préstamo hipotecario.
Contestación
El apartado 1 del artículo 59 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, (B.O.E. de 10 de Marzo de 2004) -en adelante TRLIRPF-.
El artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) -en adelante RIRPF- establece:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
En el presente caso, de la ganancia patrimonial generada por la venta de la vivienda habitual, estará exenta la parte proporcional que corresponda a la parte del importe obtenido en la transmisión que, de manera efectiva, se haya invertido en la adquisición de la nueva vivienda habitual.
La consultante deberá justificar suficientemente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a quienes corresponderá valorar las pruebas y a requerimiento de los mismos, que el precio de la nueva vivienda ha sido satisfecho con parte del importe obtenido en la enajenación de la vivienda anterior y no con el importe obtenido con el préstamo hipotecario que grava la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 39; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 36.