La DGT confirma que los fondos depositados en cuentas vivienda pueden destinarse a rehabilitación sin perder la deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1 LIRPF), siempre que: (i) las obras cumplan la definición normativa de rehabilitación (RD 801/2005 u obras de mejora sustancial); (ii) el inmueble constituya vivienda habitual del contribuyente que realiza la aportación, condición que no se satisface si el bien figura a nombre de terceros (suegros) sin concurrencia de titularidad del sujeto pasivo; (iii) la deducción se practica por quien realiza las cantidades satisfechas, no por quien ostenta la titularidad registral del inmueble. Respecto al préstamo hipotecario, la deducción del 25% se aplica únicamente sobre las cuotas de intereses satisfechas personalmente por el contribuyente en cuyo nombre conste la hipoteca; la dispersión del crédito entre los cuatro aportantes no genera deducción prorrateada.
Hechos
El consultante y su pareja abrieron sendas cuentas vivienda en diciembre de 2008, deduciéndose por cantidades aportadas a las mismas en la declaración del IRPF del período 2008. Los padres de la pareja del consultante poseen un inmueble. El consultante y su pareja piensan arreglar este inmueble y residir en el mismo. El inmueble continuará a nombre de sus suegros y, en su caso, la hipoteca se pondrá a nombre de los cuatro.
Cuestión planteada
Si pueden emplear el dinero de las cuentas vivienda para la rehabilitación del inmueble sin perder el derecho a las deducciones practicadas.
Si puede deducirse el 25% de lo que se satisfaga por el préstamo hipotecario a nombre de los cuatro.
Si el inmueble tiene carácter de vivienda habitual a pesar de que esté a nombre de los suegros.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Añadiendo que también podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en las denominadas cuentas vivienda. En su desarrollo, el artículo 56 del RIRPF establece las condiciones y requisitos que han de concurrir respecto de dichas cuentas, entre éstos, dispone:
"1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
a) Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
c) Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto.
3. Cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda”.
En cuanto al concepto de rehabilitación, el apartado 5 del artículo 55 del RIRPF dispone que:
“A los efectos previstos en el artículo 68.1.1.º de la Ley del Impuesto se considerará rehabilitación de vivienda las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.”
Los requisitos exigidos en la regulación de las cuentas vivienda deben entenderse de forma estricta. La inversión en plazo comporta el deber de materializar la totalidad del saldo de la cuenta vivienda (depósitos más los intereses netos generados) en la primera adquisición, a la que se asimila su construcción, o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente, dentro del plazo legalmente previsto, se hayan beneficiado o no en su totalidad de la deducción las cantidades que configuran dicho saldo.
Todo saldo de la cuenta vivienda invertido en la adquisición de una vivienda o su rehabilitación que finalmente no constituya la vivienda habitual del contribuyente hay que entenderlo destinado a fines diferentes, lo que conlleva la pérdida del derecho a la totalidad de las deducciones que en su momento hubiera podido practicar.
En cualquiera de los casos de pérdida del derecho a la deducción el contribuyente deberá proceder a regularizar su situación tributaria, conforme lo dispuesto en el artículo 59 del RIRPF, reintegrando la totalidad de las cantidades indebidamente deducidas en la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio en que haya incumplido los requisitos, más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
De los preceptos citados se concluye que a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere con carácter general que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Además, conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales por inversión en vivienda habitual están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble.
En el presente caso, dado que el consultante manifiesta que el inmueble es y continuará siendo de titularidad de sus suegros, no concurre ni en el consultante ni en su pareja el requisito de pleno dominio sobre dicho inmueble que, de acuerdo con lo indicado, resulta necesario para practicar la deducción por inversión en vivienda habitual. El saldo de la cuenta vivienda invertido en la rehabilitación de un inmueble que no tenga la consideración de su vivienda habitual se entenderá destinado a fines diferentes a la primera adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, con las consecuencias ya mencionadas de pérdida del derecho a las deducciones practicadas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 68-1 y 78; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 54, 55, 56 y 59.