La cesión de deuda derivada de un préstamo personal entre parientes constituye transmisión patrimonial sujeta al ITP/AJD conforme al artículo 7.1.B) LRPTAJD; sin embargo, goza de exención total en virtud del artículo 45.I.B).15 LRPTAJD que exonera los préstamos cualquiera que sea su forma de instrumentación, incluyendo su transmisión posterior. La operación, aunque documentada en escritura pública, queda fuera del gravamen del acto jurídico documentado por esta misma exención legal, siendo irrelevante para la conclusión fiscal que no conste error en la constitución originaria del préstamo hipotecario.
Hechos
Por un error en la constitución de un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda de la que es titular una hija, la consultante consta como prestataria única en lugar de como avalista.
Cuestión planteada
- Tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de una cesión de deuda en el caso de que no se pudiera demostrar la existencia de error en la constitución del préstamo hipotecario.
- Justificación documental para practicar en el IRPF la deducción por adquisición de vivienda habitual.
Contestación
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
De acuerdo con los hechos expuestos en el escrito de consulta, lo que se ha producido en realidad –sin perjuicio de que pueda demostrarse la existencia de un error que invalide el negocio jurídico documentado en la escritura pública– es un doble préstamo. En primer lugar, un préstamo de la entidad financiera a favor de la consultante, préstamo que se ha garantizado con el derecho real de hipoteca sobre la vivienda adquirida por la hija de la consultante y que la prestataria ha destinado a un nuevo préstamo a favor de su hija. En segundo lugar, un préstamo personal de la consultante a favor de su hija, que ha sido destinado por esta al pago de la vivienda adquirida por ella. Por su parte, tanto la hija de la consultante como esta están amortizando sus respectivos préstamos, si bien, para simplificar, es la hija la que efectúa directamente los pagos a la entidad financiera, lo cual produce el mismo resultado que si hiciera los pagos a su madre y esta, a continuación, trasladara el importe recibido a la entidad financiera.
En esta circunstancia, procede analizar la tributación del préstamo personal efectuado por la consultante a su hija, pues ésta es la operación objeto de consulta bajo la denominación de “cesión de deuda”.
A este respecto, el artículo 7.1.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE del día 20 de octubre) determina que “son transmisiones patrimoniales sujetas: … B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos”. Así mismo, el artículo 45.I.B).15 del mismo texto legal dispone que “Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1.º de la presente Ley serán los siguientes: I. … B) Estarán exentas: … 15. Los depósitos en efectivo y los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten, incluso los representados por pagarés, bonos, obligaciones y títulos análogos. La exención se extenderá a la transmisión posterior de los títulos que documenten el depósito o el préstamo, así como el gravamen sobre actos jurídicos documentados que recae sobre pagarés, bonos, obligaciones y demás títulos análogos emitidos en serie, por plazo no superior a dieciocho meses, representativos de capitales ajenos por los que se satisfaga una contraprestación por diferencia entre el importe satisfecho en la emisión y el comprometido a reembolsar al vencimiento, incluidos los préstamos representados por bonos de caja emitidos por los bancos industriales o de negocios”.
De acuerdo con los preceptos transcritos, el préstamo personal efectuado por la consultante a favor de su hija constituye una operación sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, si bien está exenta de dicho gravamen. Además, la sujeción a esta modalidad del impuesto impide que la operación pueda quedar a alguna de sus otras dos modalidades.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de esta deducción que se aplica sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. A su vez, dispone el referido precepto que “la base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente (…)”.
Siguiendo con esta configuración legal de la deducción, el mismo artículo 69.1 en su número 3º del mismo apartado determina que “se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas".
Conforme con tal regulación, procede señalar que la deducción por inversión en vivienda habitual en sus modalidades de adquisición y rehabilitación está ligada a la titularidad del pleno dominio de la vivienda habitual y sólo puede practicarse desde la condición de titular del pleno dominio, circunstancia que en el presente caso concurre en la hija de la consultante.
Con el planteamiento indicado al inicio de esta contestación (se ha producido un doble préstamo, de la entidad financiera a la consultante y de esta a su hija), la deducción por adquisición de vivienda habitual podrá practicarla esta última siempre que se pruebe la existencia del préstamo familiar, su destino a la adquisición de la vivienda habitual y se justifique su devolución, prueba que podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, pero que corresponderá valorar a los órganos de gestión e inspección de la Administración tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPADJ RDLeg 1/1993, Art. 45 ; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 69