La reducción del 50% sobre rendimientos netos de arrendamiento de vivienda (art. 21.2 LIRPF) resulta de aplicación únicamente cuando el propietario actúa como arrendador directo frente al inquilino final. Cuando la vivienda se cede a una sociedad pública de alquiler que asume la posición de arrendadora frente al inquilino, los ingresos que el propietario percibe de aquella constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario sin posibilidad de aplicar la reducción, dado que la sociedad intermediaria no reúne la condición de destinar el inmueble a constituir su vivienda; en este caso, además, procede retención sobre las cantidades satisfechas.
Hechos
La consultante es propietaria de una vivienda que tiene alquilada desde el año 2005 a una sociedad pública de alquiler que, a su vez, la destina al arrendamiento a una persona física como vivienda habitual. Durante el año 2005, emitió factura repercutiendo el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 16 por 100, practicándole la sociedad arrendataria el 15 por 100 de retención. A partir del año 2006 tan solo se le practica retención, al estar dicho arrendamiento exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la reducción del 50 por 100 del rendimiento neto.
Contestación
El artículo 21 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), establece en su apartado 2 que “en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior se reducirá en un 50 por ciento”.
En los casos de arrendamientos de viviendas a través de sociedades públicas de alquiler, la reducción del 50 por 100 del rendimiento neto estará condicionada a la forma en que se instrumente la contratación.
Si la labor de la sociedad es de mera intermediación, deberá entenderse que todo el ingreso que se perciba del inquilino final son ingresos del titular de la vivienda, que, a su vez, deducirá como gasto el porcentaje que, en su caso, se fije a favor de la sociedad estatal como coste por los servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.
Si, por el contrario, es la sociedad quien aparece como arrendadora frente al inquilino, los ingresos que la sociedad estatal satisfaga al titular de la vivienda constituirán los rendimientos íntegros del capital inmobiliario para éste, que no podrá aplicar la reducción del 50 por 100 sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento, al haber contratado con una persona jurídica que no puede destinar el inmueble a constituir su vivienda. Este criterio ha sido mantenido por este centro directivo en numerosas consultas, 1163-04, 1164-04 y 1172-04, entre otras. Adicionalmente las cantidades satisfechas por la entidad estarán, en este supuesto, sujetas a retención.
Si, como parece desprenderse de los antecedentes y de la documentación aportada, esta última es la forma de contratación de la cesión de la vivienda, la consultante no podrá practicar la reducción del 50 por 100 contemplada en el artículo 21.2 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg 3/2004, Art. 21