La venta de la vivienda heredada genera ganancia patrimonial integrarse en base imponible del ahorro del transmitente, calculada como diferencia entre valor de transmisión (precio real ajustado por gastos) y valor de adquisición (valor ISD actualizado más gastos de adquisición). La donación posterior del dinero no produce renta en el donante ni en los donatarios a efectos de IRPF. En cuanto a ISD, la donación está sujeta al impuesto en el territorio donde tengan establecimiento permanente los donatarios, con posibilidad de aplicar reducciones autonómicas en vivienda habitual si concurren los requisitos.
Hechos
Vivienda adquirida "mortis causa" por el consultante, que se plantea su venta y posterior donación del dinero a dos hijos para compra de sendas viviendas o, alternativamente, la donación de la misma a los hijos para que éstos procedan a su enajenación y posterior adquisición de una vivienda para cada uno.
Cuestión planteada
Información sobre repercusiones fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones así como en el I.R.P.F. tanto para el donante como para los hijos en cada caso.
Contestación
En relación con las cuestiones planteadas, este Centro Directivo, en el ámbito de sus competencias, informa lo siguiente:
Caso A.- Venta de la vivienda y donación posterior del dinero a dos hijos para compra por éstos de sendas viviendas.
A.1. Efectos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La transmisión onerosa de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio y una alteración en su composición, tal y como dispone el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición (artículo 34), determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la citada Ley.
El valor de adquisición, al haber sido adquirida por herencia, estará formado por la suma del valor declarado o el comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Este valor se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La ganancia o pérdida patrimonial determinada de acuerdo con lo anteriormente expuesto se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto: se determinará el saldo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales efectuadas a lo largo del periodo impositivo, teniendo en cuenta lo previsto en el apartado 5 letra c) del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual no se computarán como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades..
En consecuencia, si se obtiene una ganancia patrimonial, tanto si la transmisión es onerosa como lucrativa, tributará al 18 por 100. Si se obtiene una pérdida patrimonial, se integrará y compensará en la forma prevista en el artículo 49 citado solo si la transmisión es onerosa. En este caso, si el saldo resultante de la integración y compensación resultase negativo, su importe solo podrá compensarse con el saldo positivo de las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones, onerosas o lucrativas, que se ponga de manifiesto durante los cuatro años siguientes.
A.2. Efectos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
La donación del dinero obtenido por la enajenación de la vivienda llevará consigo un doble efecto: el pago por los donatarios del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el importe donado a cada uno (en cuanto sujetos pasivos obligados al pago conforme al artículo 5 b) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, que regula dicho impuesto) y, en el supuesto de que el donante hubiera aplicado en su momento la reducción por adquisición “mortis causa” de la vivienda habitual (artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987), el incumplimiento del requisito de mantenimiento del valor de adquisición con la consiguiente pérdida del derecho a la reducción practicada si no hubiere transcurrido el plazo de diez años exigido por la Ley. En tal caso, el donante tendría obligación de devolver el importe no satisfecho además de los intereses de demora correspondientes
En el caso de que se cumplan los requisitos establecidos en la Ley 14/2005, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas y de Organización de la Comunidad Valencia, se aplicarán las reducciones en base y bonificaciones en cuota que establece dicha Ley para la transmisión gratuita “inter vivos” de bienes y derechos.
Caso B. Donación de vivienda y posterior venta por los hijos para la compra de sendas viviendas.
B.1. Efectos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Se reitera aquí lo dicho en el epígrafe A.1, si bien, en el caso de la primera transmisión, de carácter gratuito, el importe de transmisión será el valor declarado o comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
B.2. Efectos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La donación de la vivienda determinará la tributación de los donatarios por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones siendo la base imponible (artículo 9 b) de la Ley 29/1987) el valor neto de la misma, entendiendo como tal su valor real minorado por las cargas y deudas que fueran deducibles. De nuevo se plantea la posibilidad de aplicación de los beneficios fiscales previstos en la Ley autonómica valenciana 14/2005 así como la de la pérdida de la reducción que hubiera podido aplicarse por el ahora donante en los términos reflejados en el epígrafe A.2 anterior.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 29/1987 art. 9 b)