La entrega de viviendas reformadas accede a la exención del artículo 20.1.22º del LIVA cuando concurren dos requisitos: (i) que la edificación haya finalizado su rehabilitación; y (ii) que la rehabilitación constituya "segunda o ulterior entrega", lo que requiere bien que haya transcurrido ininterrumpidamente dos años desde la utilización del inmueble por su propietario anterior, bien que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante ese plazo. La exención se deniega únicamente para entregas derivadas de opción de compra en arrendamientos y para operaciones que no calificaban como primera entrega por causa de no-sujeción previa al IVA.
Hechos
La entidad consultante está reformando un edificio antiguo de viviendas, estando previsto que una vez acabadas las obras las citadas viviendas se entreguen a personas físicas, consumidores finales. Las actuaciones que realiza no son de rehabilitación.
Cuestión planteada
Exención de la entrega de las viviendas reformadas.
Contestación
1.- El artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), dispone lo siguiente:
“Uno. Estarán exentas del Impuesto las siguientes operaciones:
(…)
22º. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
También a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto principal la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.
Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el artículo 7, número 1.º de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.
La exención no se extiende:
a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero.
A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.
b) A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.”
De acuerdo con lo anterior, están sujetas pero exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de viviendas objeto de consulta, resultantes del proceso de reforma, que no de rehabilitación según se señala en el escrito de consulta, de un edificio antiguo destinado a viviendas.
2.- El artículo 20, apartado dos, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, dispone lo siguiente:
“Dos. Las exenciones relativas a los números 20º, 21º y 22º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.
Se entenderá que el adquirente tiene derecho a la deducción total cuando el porcentaje de deducción provisionalmente aplicable en el año en el que se haya de soportar el Impuesto permita su deducción íntegra, incluso en el supuesto de cuotas soportadas con anterioridad al comienzo de la realización de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a actividades empresariales o profesionales.”
En consecuencia, puesto que los adquirentes de las viviendas resultantes del proceso de reforma del edificio destinado a viviendas no tienen la consideración de empresarios o profesionales a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, no se cumplen los requisitos contenidos en el artículo 20, apartado dos de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, las entregas de las citadas viviendas están sujetas pero exentas del mencionado tributo, sin que sea procedente la renuncia a la referida exención, no pudiendo la entidad consultante repercutir cuota alguna en concepto del Impuesto sobre el Valor Añadido.
3. - Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-uno-22º y 20-dos