La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la finca se imputa al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial conforme al artículo 14.1.c) LIRPF. En derecho español rige la teoría del título y el modo: el contrato privado constituye el título pero la transmisión no se perfecciona hasta la entrega del bien (modo), que en inmuebles se acredita mediante escritura pública o puesta en poder y posesión. La DGT confirma que el momento determinante es aquel en que se produce la tradición efectiva (pago íntegro del precio y entrega material), siendo irrelevante la posterior formalización notarial; por tanto, la imputación corresponde al ejercicio en que concurran ambos requisitos, no al de otorgamiento de la escritura pública.
Hechos
El consultante suscribió en el año 2016 un contrato privado de compraventa de una finca de su propiedad, pactando el cobro del precio en cuatro plazos, el primero en la fecha de suscripción del contrato y los tres restantes en los años 2017, 2018 y 2019. El otorgamiento de la escritura pública y la entrega de la finca coincidirán con el último plazo de cobro.
Cuestión planteada
Imputación temporal.
Contestación
La transmisión de la finca generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
La imputación temporal de las ganancias o pérdidas patrimoniales viene regulada en el artículo 14.1.c) de la LIEPF, que establece como regla general que
“Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.”
La fecha de transmisión de la finca se determinará conforme a lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de transmisión, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de transmisión del inmueble, a todos los efectos.
Al haberse efectuado la transmisión con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
Según indica el consultante, la puesta en poder y posesión de la finca se producirá cuando el comprador haya satisfecho el precio total pactado, momento en que se elevará a escritura pública. Por tanto, será esa la fecha de transmisión de la finca y el momento en que se produce la alteración patrimonial, por lo que la totalidad de la ganancia patrimonial generada, calculada en la forma prevista en el artículo 35 de la LIRPF, se imputará a ese periodo impositivo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 14, 33 y 35