La transmisión de la finca se califica como ganancia patrimonial conforme al artículo 31.1 TRLIRPF, salvo que concurran simultáneamente los requisitos del artículo 25.2 TRLIRPF (local exclusivo de gestión y empleado a jornada completa en arrendamiento/compraventa de inmuebles) y los terrenos ostenten condición de existencias dentro de una actividad económica de promoción inmobiliaria. Fuera de estos supuestos, la transmisión genera ganancia o pérdida patrimonial, incluso si el elemento es afecto a otra actividad económica.
Hechos
Una Asociación acometió las obras de urbanización de un Polígono Industrial. La consultante y su hermana, desde el momento de ingreso en la Asociación, contribuyeron con sus aportaciones y en proporción a su participación, a sufragar los costes de adquisición de la finca total, la ejecución de las obras de urbanización y los demás necesarios para la creación del Polígono. Finalizado el proceso se procede a la adjudicación a cada miembro de la participación que le corresponde en el Polígono. Sobre la finca no se ha realizado ninguna actividad económica con posterioridad. La finca adjudicada se dividió materialmente en cuatro fincas independientes, extinguiéndose el condominio existente sobre las fincas mediante escritura pública. Se va a realizar la transmisión de las fincas.
Cuestión planteada
Si la renta generada por la transmisión de la finca se califica como ganancias y pérdidas de patrimonio o como rendimientos de actividades económicas a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
El artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo -en adelante TRLIRPF-, establece:
“Son ganancias y pérdidas de patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que se califiquen por esta Ley como rendimientos”.
El artículo 25.1 del TRLIRPF establece que:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento o compraventa de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa“.
Una primera matización es que los requisitos exigidos en el apartado 2 de este precepto afectan al arrendamiento y compraventa de inmuebles no a la actividad de promoción inmobiliaria.
El artículo 26.2 del TRLIRPF establece que:
“Para la determinación del rendimiento neto de las actividades económicas no se incluirán las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de los elementos patrimoniales afectos a las mismas, que se cuantificarán conforme a lo previsto en la sección 4ª del presente capítulo”.
De los anteriores preceptos se deriva que, sólo en la medida en que el contribuyente realice una actividad económica en los términos previstos en el artículo 25 del TRLIRPF en la que los terrenos tengan la consideración de existencias, la transmisión de estos generará rendimientos de la actividad económica. Fuera de este supuesto la transmisión de los terrenos, tanto si se trata de elementos patrimoniales afectos a una actividad económica -que no parece ser el caso según la información facilitada- como si estamos ante la transmisión de un elemento de su patrimonio particular, la transmisión generará una ganancia o pérdida patrimonial.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.