Para la transmisión de vivienda, la ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre valor de adquisición (actualizado mediante coeficientes de la Ley de Presupuestos del año de transmisión) y valor de transmisión. La fecha de adquisición relevante es la de la tradición del inmueble conforme al Código Civil (puesta en poder y posesión, entrega de llaves o títulos, u otorgamiento de escritura pública), no la del documento privado. Los coeficientes reductores del artículo 32 LIRPF se aplican a la ganancia patrimonial resultante cuando el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, salvo que se derive de actividad empresarial.
Hechos
El consultante ha transmitido en el año 2004 una vivienda que había sido adquirida mediante permuta de su cuota de participación en un solar por la futura entrega de una vivienda. La permuta se pactó con un constructor y se documentó en escritura pública de 4 de marzo de 1992, en la que se fijó el valor de la vivienda a recibir, sobre el que se repercutió el 6 por 100 en concepto de Impuesto sobre el Valor Añadido, según factura emitida por el constructor ese mismo año. La recepción de la vivienda tuvo lugar en el año 1995.
Cuestión planteada
1ª) Coeficiente de actualización que correspondería aplicar al valor de adquisición de la vivienda.
2ª) Posibilidad de aplicar los coeficientes reductores a la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), la renta generada por la transmisión de la vivienda tiene la consideración de ganancia o pérdida patrimonial, al dar lugar a una variación en el valor del patrimonio del contribuyente puesta de manifiesto por una alteración en su composición.
Esta ganancia o pérdida patrimonial se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, en la forma prevista en los artículos 32 y 33 del citado texto refundido.
Según el artículo 33, el valor de adquisición de la vivienda estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Al tratarse de un inmueble, este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúa la transmisión.
Asimismo, la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Llegados a este punto, la cuestión se centra en determinar la fecha de adquisición de la vivienda.
Para ello hay que acudir al Código Civil que, en su artículo 1462, dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. Dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega, siempre y cuando de la propia escritura no resulte o se deduzca lo contrario.
De acuerdo con lo expuesto, la fecha de adquisición de la vivienda sería la de su recepción por el consultante, es decir, la habría adquirido jurídicamente en el año 1995.
En consecuencia:
1º) El coeficiente de actualización del valor de adquisición sería el correspondiente al año 1995, es decir el 1,2108 establecido en el artículo 57 de la Ley 61/2003, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2004 (BOE de 31 de diciembre).
2º) Al no haber sido adquirida la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, a la ganancia patrimonial derivada de su venta no le serían aplicables los coeficientes reductores previstos en al disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 31, 33, DT 9