El valor de adquisición a consignar debe incluir el precio de compra más los gastos e impuestos inherentes a la operación (conforme art. 54 bis RD 1065/2007). En la posterior venta de la vivienda habitable, la ganancia patrimonial se determinará por diferencia entre el valor de venta y ese valor de adquisición íntegro (precio + IVA soportado + gastos deducibles), siendo aplicable la exención de ganancia patrimonial cuando concurran los requisitos de la vivienda habitual en el IRPF.
Hechos
Adquisición de un inmueble no habitable por razones urbanísticas en el extranjero, incurriéndose en los siguientes gastos: comisión pagada a una empresa inmobiliaria; comisión pagada a un despacho de abogados; gastos notariales de representación a favor de dichos abogados; gastos notariales para la concesión de la hipoteca; gastos de traductor jurado; gastos de notario correspondientes a la escritura; y comisión de cambio de divisas en la contratación de la hipoteca.
Cuestión planteada
1º.- ¿Qué valor se debe consignar como precio de adquisición?.
2º.- Cuando el piso se venda por ser habitable, ¿se debe incluir el precio de adquisición con IVA más los gastos descritos?
Contestación
1º.- En el relación con el precio de adquisición, el artículo 54 bis del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por Real Decreto1065/2007, de 27 de julio, relativo a la obligación de informar sobre bienes inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles situados en el extranjero. establece:
“1. Las personas físicas y jurídicas residentes en territorio español, los establecimientos permanentes en dicho territorio de personas o entidades no residentes y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, vendrán obligados a presentar una declaración informativa anual referente a los bienes inmuebles o a derechos sobre bienes inmuebles, situados en el extranjero, de los que sean titulares o respecto de los que tengan la consideración de titular real conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, a 31 de diciembre de cada año.
2. La declaración informativa contendrá los siguientes datos:
a) Identificación del inmueble con especificación, sucinta, de su tipología, según se determine en la correspondiente orden ministerial.
b) Situación del inmueble: país o territorio en que se encuentre situado, localidad, calle y número.
c) Fecha de adquisición.
d) Valor de adquisición.
3. En caso de titularidad de contratos de multipropiedad, aprovechamiento por turnos, propiedad a tiempo parcial o fórmulas similares, sobre bienes inmuebles situados en el extranjero, además de la información señalada los párrafos a) y b) del apartado anterior, deberá indicarse la fecha de adquisición de dichos derechos y su valor a 31 de diciembre según las reglas de valoración establecidas en la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
4. En caso de titularidad de derechos reales de uso o disfrute y nuda propiedad sobre bienes inmuebles situados en el extranjero, además de la información señalada en los párrafos a) y b) del apartado 2, deberá indicarse la fecha de adquisición de dicha titularidad y su valor a 31 de diciembre según las reglas de valoración establecidas en la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
(...) ”
En consecuencia, se deberá valorar el inmueble según lo establecido en el artículo 54.bis.2.d., esto es, por su valor de adquisición, considerando en el valor de adquisición los gastos e impuestos inherentes a la operación.
2º.- En relación con la futura venta y la valoración en su momento del precio de adquisición, el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
De acuerdo con esta configuración, la venta del inmueble dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará conforme con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la LIRPF, por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
El valor de adquisición se define en el artículo 35 de la LIRPF (relativo al supuesto de transmisiones a título oneroso) en los siguientes términos:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
(…)”.
Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. Conforme a ello, cabe entender que los gastos relacionados en el escrito de consulta, en los que ha incurrido el consultante para realizar la compra del inmueble, tienen la consideración de gasto inherente a la adquisición tal como se ha contestado en la primera parte de la consulta.
En consecuencia, en relación con lo consultado, el precio de adquisición del inmueble incluirá, además del importe real por el que el consultante hubiere efectuado su adquisición, los citados gastos y el Impuesto sobre el Valor Añadido inherentes a dicha adquisición y satisfechos por el consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RGAT. RD 1065/2007: art 54 bis