El IVA de la transmisión de terreno urbanizado se devenga conforme al artículo 75 LVA: los pagos anticipados previos a la escritura generan devengo en el momento de su percepción (artículo 75.2 LVA), mientras que la parte del precio aplazada hasta conclusión de obras de urbanización se devenga en el momento de la puesta a disposición (otorgamiento de escritura), siendo la base imponible el precio global íntegro incluidas ambas porciones. La resolución del contrato por incumplimiento del vendedor no afecta la calificación inicial de la operación como entrega de bien ya urbanizado.
Hechos
Transmisión mediante escritura pública de un solar en curso de urbanización donde la parte vendedora se obliga a realizar las obras de urbanización restantes. Se aplaza el pago de una parte del precio hasta la finalización de dichas obras, mientras que el resto del pecio fue satisfecho por anticipado.
Cuestión planteada
Devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a la parte aplazada del precio.
Contestación
1.- De la información que se desprende en la escritura aportada con el escrito de consulta se deduce que la operación así documentada consiste en la transmisión de un terreno en curso de urbanización con la obligación por parte del vendedor de finalizar los trabajos de urbanización. En el caso de que el vendedor no cumpliese con este compromiso, la operación se resolvería devolviendo el vendedor por duplicado las cantidades recibidas del comprador. Éste debería devolver la parcela al transmitente.
De los datos incluidos en la escritura aportada se deriva que lo que realmente se está transmitiendo no es un terreno en curso de urbanización sino un terreno ya urbanizado, pues la falta de conclusión de los trabajos de urbanización implicaría la resolución del contrato.
2.- El artículo 75 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29) regula el devengo del citado tributo de la siguiente manera:
“Uno. Se devengará el Impuesto:
1º. En las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable.
(…)
Dos. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el Impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será aplicable a las entregas de bienes comprendidas en el artículo 25 de esta Ley”.
La puesta del terreno a disposición del adquirente se produce en el momento del otorgamiento de la escritura pública, ya que de la misma no se deduce otra cosa. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se han realizado una serie de pagos con carácter previo al otorgamiento de la escritura.
3.- En lo que respecta a la base imponible, el apartado uno del artículo 78 de la Ley 37/1992 establece que “la base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras perso-nas”.
El importe total de la contraprestación está formado por el precio global del terreno, esto es, las cantidades entregadas anticipadamente a la firma de la escritura así como la parte del precio aplazada hasta la conclusión de las obras de urbanización.
4.- En consecuencia y de acuerdo con los preceptos anteriores esta Dirección General considera ajustada a Derecho la siguiente contestación:
1º) El impuesto correspondiente a los pagos anticipados se devenga en el momento del cobro de los mismos. La base imponible de estos pagos anticipados estará constituida por el importe total de los mismos.
2º) El impuesto correspondiente a la parte del precio aplazada se devengará en el momento en que el terreno se ponga a disposición del adquirente, esto es, en el momento de otorgamiento de la escritura pública. La base imponible estará formada por la parte del precio que se aplaza, tal y como figura en la escritura aportada.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. arts- 75 y 78-Uno