La deducción por inversión en vivienda habitual comprende la totalidad de pagos realizados para amortización del préstamo hipotecario, conforme a lo dispuesto en el art. 68.1 LIRPF. La base de deducción incluye expresamente la "amortización" del principal y los intereses derivados de la financiación ajena, practicándose la deducción a medida que se devuelve el principal. Requisitos: titularidad del pleno dominio (aunque sea compartida), residencia habitual efectiva y continuada durante al menos tres años, y ocupación efectiva dentro de los doce meses siguientes a la adquisición o terminación de obras.
Hechos
El matrimonio consultante es propietario, al 50 por ciento cada uno, de una vivienda que constituye su residencia habitual, la cual está gravada con un préstamo hipotecario en el que figuran como prestatarios, además de los consultantes, los padres respectivos de cada uno de ellos, si bien son los consultantes los que satisfacen exclusivamente los pagos relativos al préstamo hipotecario.
Cuestión planteada
Posibilidad de la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual por la totalidad de los pagos realizados para la amortización del préstamo hipotecario.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base de la deducción estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte, el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…)
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que concurre en los consultantes, al adquirir cada uno de ellos el 50 por ciento del pleno dominio de la vivienda.
Constituyendo su residencia habitual, podrán practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en el periodo impositivo por la adquisición de la vivienda.
El emplear en su adquisición financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios tanto los consultantes como otras cuatro personas, en este caso los padres de los consultantes, actuando todos ellos de forma solidaria, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación, se satisfacen por los seis por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1.205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor “. La acreditación de que los consultantes son únicos titulares de la cuenta asociada al préstamo hipotecario en la que se hacen los cargos destinados a satisfacer la amortización y los intereses correspondientes a dicho préstamo, no supone la acreditación de que los consultantes se han convertido en prestatarios únicos del mismo. Para poder considerar que los consultantes han satisfecho la totalidad de las cuotas del préstamo hipotecario, se le debería considerar únicos prestatarios y por tanto se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
A falta de tal novación, para que los consultantes puedan considerar con derecho a deducción la totalidad de las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda, se cargan en la cuenta bancaria asociada al préstamo hipotecario, deberá acreditar que las otras cuatro personas deudoras, que intervienen como prestatarios solidarios en el préstamo hipotecario, le entregaron en préstamo la totalidad de las cuatro sextas partes, imputables a ellos, del capital concedido por la entidad financiera, pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De ésta manera, los consultantes tendrán derecho a la deducción, respecto del préstamo personal que, en su caso le hubieran concedido los otros cuatro titulares del préstamo hipotecario concedido por la entidad financiera correspondiente, a medida que satisfaga la deuda contraída con ellos, cubriendo el pago de las cuatro sextas partes financiadas del pleno dominio del inmueble.
Respecto del préstamo concedido por la entidad financiera, tendrá derecho a la deducción en función de las cantidades que por el préstamo satisfaga en cada vencimiento y que se correspondan con la parte que del mismo los consultantes destinaron a la adquisición del pleno dominio. Esto es, una sexta parte por cada uno de los consultantes de las cantidades satisfechas, pues las otras cuatro sextas partes del préstamo hipotecario no pueden entenderse que lo destinaran a la adquisición de su derecho al ser deudores las otras cuatro personas prestatarias.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 68.1.1º; RIRPF, RD 439/2007, artículo 54.1