La deducción por inversión en vivienda habitual se limita a la proporción del préstamo que corresponde al titular de la vivienda según su participación en la deuda. En el supuesto planteado, únicamente procede deducción sobre una tercera parte de las cantidades satisfechas, siendo requisito que el consultante sea propietario exclusivo de la vivienda y que ésta constituya su residencia habitual. Los préstamos privados acceden a la deducción en idénticos términos que los bancarios, sin obligaciones fiscales adicionales para los prestamistas por el mero préstamo.
Hechos
El consultante adquiere en calidad de único propietario su vivienda habitual, la cual financia mediante dos préstamos. Uno, suscrito con entidad financiera en el que también figuran dos familiares en calidad de titulares, en vez de avalistas, por exigencias de la entidad; comprometiéndose el consultante, mediante documento privado de reconocimiento de deuda, a reintegrar la totalidad del préstamo a la entidad, eximiendo a aquellos de responsabilidad. El otro, de carácter privado entre los mismos, es sin intereses y a devolver en un plazo de treinta años.
Cuestión planteada
Porcentaje que sobre las cantidades satisfechas del préstamo bancario tiene derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual, considerando que asume la totalidad de su amortización y no, simplemente, una tercera parte.
Posibilidad de deducirse por el préstamo de carácter privado. Obligaciones fiscales por parte de los prestamistas.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), desarrollándose en los artículos 53 a 57 del Reglamento del Impuesto, RIRPF (Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, BOE de 4 de agosto), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos, con una base máxima de deducción de 9.015,18 euros anuales.
De dicho precepto se desprende que la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición, aunque sea compartida, de la vivienda propia y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Con independencia de cómo se instrumente su financiación.
Con respecto a las circunstancias que concurren en el presente caso, cabe señalar lo siguiente:
La titularidad de la vivienda corresponde exclusivamente al consultante, único adquirente según se desprende del texto de consulta, por tanto, solo él podrá practicar la deducción.
Toda cantidad que directamente satisfaga por la adquisición de la vivienda gozará de los beneficios fiscales por adquisición de vivienda, en los términos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
En cuanto a las cantidades destinadas a la formalización, amortización y cancelación del préstamo concedido por la entidad financiera al consultante y a sus dos familiares por partes iguales, cuya sola finalidad es cubrir parte del precio de la vivienda, únicamente el consultante, en su calidad de propietario de la vivienda, podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por una tercera parte de las cantidades que en cada momento satisfaga a la entidad, es decir, por la participación que en dicho préstamo a él le corresponde.
Las otras dos terceras partes del crédito corresponden jurídicamente a sus familiares. Las cuantías destinadas a amortizar dicha parte en ningún caso tendrán derecho a deducción. Para que el consultante pueda deducirse, en función de una cuantía del mismo importe, habrá que considerar, en primer lugar, que esos dos tercios del importe percibidos de la entidad, y los gastos asociados a estos, constituyen un préstamo de los familiares al adquirente. A medida que éste vaya entregando cantidades a los familiares estas serán objeto de deducción. Ello, con independencia del ritmo con el que el consultante atienda el compromiso con sus familiares de reducción del préstamo en la proporción que a estos les corresponda por sus dos tercios, aunque dicho ritmo sí afectará a la deducción por su tercio, como se deriva de lo indicado en el párrafo precedente.
El pago de dichas cantidades deberá poder acreditarse, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. Correspondiendo valorar la prueba a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Por lo que respecta al préstamo privado entre el consultante adquirente y los mismos dos familiares hay que señalar, en primer lugar, que este tipo de préstamo no tiene en el Impuesto sobre la Renta un tratamiento diferenciado al que pudiera corresponder a los otorgados por entidades de crédito; no altera el carácter de financiación ajena que incorpora todo préstamo.
Al tener el préstamo carácter gratuito, sin intereses, habrá que tener en cuenta lo dispuesto en el articulo 6.3 del TRLIRPF: “Se presumirán retribuidos, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital”.
El artículo 44 del mismo texto señala:
“1. La valoración de las rentas estimadas a que se refiere el artículo 6.3 de esta Ley se efectuará por el valor normal en el mercado. Se entenderá por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario.
2. Si se trata de préstamos y operaciones de captación o utilización de capitales ajenos en general, se entenderá por valor normal en el mercado el tipo de interés legal del dinero que se halle en vigor el último día del período impositivo”.
La prueba de gratuidad, así como la conexión del préstamo, su destino y la justificación de su devolución debe acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria, siendo competencia de los órganos de gestión e inspección del Impuesto la valoración de las pruebas aportadas. Acreditándose suficientemente las circunstancias expresadas anteriormente, el consultante podrá practicar deducción por inversión en vivienda habitual, siendo la base de la deducción anual las cantidades amortizadas en cada período impositivo, con el límite máximo anual (conjunto, por todos los pagos) de 9.015,18 euros, como antes se ha indicado.
Teniendo el préstamo carácter gratuito, este no tendrá repercusiones en el IRPF de los prestamistas. En caso contrario, es decir si se hubieran pactado intereses, las cantidades devengadas por los prestamistas en concepto de intereses tendrían la consideración de rendimientos del capital mobiliario debiendo imputarse, de acuerdo con lo dispuesto en la letra a) del apartado 1 del artículo 14 del TRLIRPF, al período impositivo en que sean exigibles por los mismos; en cualquier caso, no existiría obligación de practicar retención por parte del prestatario al no tener este la condición de obligado a retener o ingresar a cuenta conforme al artículo 74 del Reglamento del Impuesto.
Igual que en el anterior préstamo, la conexión de este y su destino, así como la justificación de su devolución debe acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003), siendo competencia de los órganos de gestión e inspección la valoración de las pruebas aportadas. Acreditándose suficientemente las circunstancias expresadas anteriormente, el consultante podrá practicar la mencionada deducción.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RDLg 3/2004, Arts. 6-3, 69-1-1º