En operaciones de auto-promoción inmobiliaria donde el contribuyente ejecuta directamente las obras, la fecha de adquisición del inmueble a efectos de cálculo de ganancia o pérdida patrimonial (art. 31 y ss. LIRPF) se sitúa en la finalización de dichas obras, documentada mediante escritura de declaración de obra nueva terminada, salvo prueba en contrario. El terreno y la construcción generan dos fechas de adquisición diferenciadas, determinantes para el cálculo del valor de adquisición del bien transmitido.
Hechos
El consultante adquirió un terreno en el año 1971, en el que construyó una vivienda. Las obras comenzaron en abril de 1975 y fueron finalizadas en noviembre de ese mismo año. El 2 de enero se notifica el alta de la edificación en la Contribución Territorial Urbana y desde entonces se pagan los recibos anuales. El 20 de abril de 1994 se otorgó la escritura pública de obra nueva. El inmueble ha sido transmitido en el año 2005.
Cuestión planteada
Fecha de adquisición del inmueble.
Contestación
El artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.
De acuerdo con esta configuración, la venta de la vivienda dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 32 y siguientes de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
En los supuestos de “auto-promoción”, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, el criterio interpretativo de este Centro Directivo es considerar como fecha de adquisición la de terminación de dichas obras, entendiendo que esta se corresponde con la escritura de declaración de obra nueva terminada, salvo que se acredite, por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, que tal finalización se produjo con anterioridad a la fecha de dicha escritura.
Por lo que respecta a los medios de prueba habrá de ajustarse a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria (BOE del 18): ”En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, (…)”, no siendo competencia de este Centro Directivo la valoración de las pruebas aportadas, sino de los órganos de comprobación e inspección de la Administración Tributaria.
En consecuencia, el inmueble transmitido tendrá dos fechas de adquisición diferentes: la de adquisición del terreno y la de la finalización de las obras, entendiendo ésta en los términos anteriormente expuestos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 31, 32