La fecha de adquisición del inmueble a efectos de IRPF se determina conforme al artículo 1.462 CC. Si existe escritura pública, su otorgamiento constituye la fecha de adquisición (entrega equiparada). Si precede contrato privado, se requiere acreditación adicional de la tradición o entrega de la cosa mediante cualquier prueba admitida en Derecho, cuya valoración corresponde a la Administración. Para bienes hereditarios, rige la normativa sucesoria del CC.
Hechos
Adquisición de un inmueble en el año 1977 mediante contrato privado por el consultante y tres adquirentes más, todos ellos casados en régimen de gananciales. En dicho contrato se estipulaba la elevación a escritura pública una vez se hubiera pagado completamente el precio. Una vez cumplida la condición para dicho otorgamiento, pago completo del precio, la parte vendedora se opuso a ello. Tras varios intentos frustrados de formalizar dicha escritura, se presentó demanda judicial en el año 1997, fallando a favor de los demandantes en el año 1999, condenando a la parte vendedora a otorgar escritura pública, otorgamiento que se produjo en el mismo año 1999. En mitad de ese largo proceso, falleció uno de los adquirentes, pasando su parte indivisa a los herederos.
Cuestión planteada
Fecha de adquisición del inmueble.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 31.1 y 32 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), la transmisión del inmueble generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.
Para determinar la tributación de esta ganancia o pérdida patrimonial es preciso conocer la fecha de adquisición del inmueble.
La fecha de adquisición de los inmuebles se determinará conforme a lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. La acreditación de la entrega de la finca podrá realizarse, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. La valoración de la prueba le corresponderá a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria.
Por otro lado, para determinar la fecha de adquisición de los bienes adquiridos por herencia hay que acudir a las normas del Código Civil, según las cuales, la adquisición se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante (artículo 989 del Código Civil). En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante.
De lo anteriormente expuesto, se puede concluir lo siguiente:
A falta de prueba de la entrega del inmueble en fecha anterior al otorgamiento de escritura pública o si esta prueba fuera insuficiente, la fecha de adquisición será la del otorgamiento de escritura pública.
En caso contrario, la fecha de adquisición será la fecha de la entrega del inmueble, salvo para los herederos del adquirente fallecido, que será la fecha del fallecimiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 31, 32