La base imponible de la compraventa final ejercida mediante opción se determina por la contraprestación total satisfecha por el adquirente en la operación de entrega, con independencia de que parte de dicho precio se haya reducido por compensación con la prima de opción pagada anteriormente. La minoración del precio inicial por aplicación de la prima no constituye descuento excluible conforme al artículo 78.3.2º LIVA, sino que refleja la contraprestación específicamente pactada para cada operación diferenciada: la prestación del servicio de otorgamiento de opción y la entrega de bienes.
Hechos
La entidad consultante suscribió un contrato de opción de compra mediante el cual se transmitió a otra entidad un derecho de opción sobre la edificabilidad patrimonializable correspondiente a una parcela de su propiedad. El precio estipulado para la concesión de la opción tendrá la consideración de parte del precio final de la compraventa de la referida parcela para el caso de ejercicio efectivo de la opción, no así en otro caso.
Cuestión planteada
Base imponible correspondiente a la compraventa final como consecuencia del ejercicio de la opción.
Contestación
1.- El concepto de base imponible se regula en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (Boletín Oficial del Estado del 29) de la siguiente manera:
“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas”.
De acuerdo con lo anterior, la base imponible estará constituida por la contraprestación total satisfecha por la entidad adquirente o por un tercero con motivo de la entrega de las parcelas a que se refiere la consulta. Esta contraprestación es equivalente al precio pagado por la entrega.
Según se indica en el texto de la consulta, una parte del precio de la compraventa está formada por la cantidad entregada en concepto de prima de opción satisfecho por la entidad en cuyo favor se concedió la referida opción.
A efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible será la contraprestación satisfecha y esto es independiente del modo de cálculo de la misma. Es decir, resulta irrelevante que al precio determinado inicialmente se le resten las cantidades pagadas en concepto de opción de compra. Lo determinante a la hora de establecer el importe de la base imponible es la cantidad satisfecha con motivo de la propia entrega.
No resulta aplicable a los hechos que se exponen en su escrito de consulta lo dispuesto en el artículo 78.Tres.2º de la Ley 37/1992, conforme al cual descuentos y bonificaciones no reducen la base imponible cuando las minoraciones de precio constituyan remuneraciones de otras operaciones.
Este precepto impide la minoración de la base imponible en el importe de la contraprestación de otras operaciones con la pretensión de excluir el denominado “neteo”, esto es, la práctica consistente en repercutir el impuesto, en caso de que existan operaciones cruzadas entre dos empresarios o profesionales, únicamente sobre el importe neto resultante de ambas.
Por el contrario, cuando lo que ocurre es que un mismo empresario realiza dos operaciones, una prestación de servicios, el otorgamiento de un derecho de opción, con su contraprestación, y una entrega de bienes, cuya contraprestación específicamente convenida por las partes se reduce como consecuencia de haberse realizado esta operación anterior, la concesión del derecho de opción, cada una de dichas operaciones tendrá su base imponible, que será la contraprestación pactada por las partes.
No hay en este caso neteo alguno, sino la determinación de la base imponible de las operaciones por el importe convenido por las parte para cada una de ellas.
Por tanto, hay que concluir que las cantidades pagadas con motivo de la concesión de la opción de compra de las respectivas parcelas no forman parte de la base imponible de la entrega de las mismas, sino que forman parte de la base imponible de la prestación de servicios consistente en la propia concesión de la opción. El hecho de que estas cantidades se utilicen en el método de cálculo de la base imponible de la entrega no afecta a la configuración de dicha base imponible.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 78