La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la finca se cuantificará por diferencia entre el valor de adquisición (precio pagado al Instituto Andaluz de Reforma Agraria, más inversiones, mejoras y gastos/tributos inherentes a la adquisición, actualizado por coeficientes) y el valor de transmisión. La fecha de adquisición se fija en el otorgamiento de la escritura pública, momento en que se produce la entrega y adquisición de la propiedad conforme al artículo 1.462 CC.
Hechos
Al padre de la consultante, fallecido en el año 1982, le fue otorgada la concesión administrativa de la explotación agrícola de una finca rústica. En escritura de aceptación y adjudicación de herencia de 7 de abril de 2005 se adjudicó la concesión administrativa a la consultante, autorizando el Instituto Andaluz de Reforma Agraria, titular de la finca, la sucesión mortis causa el día 28 del mismo mes, tras ser acreditada la conformidad con la adjudicación por todos los herederos. En el año 2008 el Instituto Andaluz de Reforma Agraria otorgó escritura pública de compraventa de la finca a favor de la consultante, en la que se manifiesta que el precio fijado por la compraventa había sido satisfecho en su totalidad mediante cuotas periódicas. En la actualidad, la consultante se está planteando su venta.
Cuestión planteada
Valor y fecha de adquisición.
Contestación
La transmisión de la finca generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
Esta ganancia o pérdida patrimonial se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, definidos en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
De acuerdo con el artículo 35, el valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Y, según el artículo 36, “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado”.
Al tratarse de un bien inmueble, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización aprobados por la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición de la finca estará constituido por la suma del importe satisfecho por la consultante al Instituto Andaluz de Reforma Agraria por la adquisición de la finca, del importe de las inversiones o mejoras que hubieran sido efectuadas en la finca, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente. Al tratarse de un inmueble, este valor se actualizará en la forma indicada anteriormente.
Para determinar la fecha de adquisición de la finca se estará a lo dispuesto en el artículo 1.462 del Código Civil, que dispone lo siguiente:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Dado que la fecha de adquisición de la finca es la de adquisición de la propiedad, no siendo relevante a estos efectos la previa condición de concesionario, no se entiende adquirida la finca hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, por lo que la fecha de su otorgamiento, 18 de abril de 2008, será la fecha de adquisición.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 35 y 36