La transmisión de la vivienda genera ganancia patrimonial en el transmitente conforme al artículo 33.1 LIRPF, determinada por la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición. El valor de adquisición (por donación) es la suma del valor declarado o comprobado en ISD más gastos y tributos inherentes, actualizado con coeficiente 1,2162 para adquisiciones anteriores a 31.12.1994. El valor de transmisión es el importe real de enajenación (o valor de mercado si fuera superior) minorado de gastos y tributos. Aplica régimen transitorio (disposición transitoria novena LIRPF): reducción del 11,11% por cada año de permanencia superior a dos, desde adquisición hasta 31.12.1996, sobre la parte de ganancia imputada al período anterior a 20.1.2006 (prorrateo por días).
Hechos
El consultante ha transmitido el 5 de octubre de 2007 una vivienda de su propiedad. La vivienda fue adquirida por donación el 30 de diciembre de 1987. En la escritura de donación consta que la donante dona pura y simplemente y se acepta por el donatario el pleno dominio de la vivienda, con reserva por la donante de la facultad de disponer de la misma por actos intervivos, a título oneroso o lucrativo. Mediante escritura pública de modificación de la anterior, otorgada el 17 de marzo de 1994, la donante renuncia a la facultad dispositiva sobre la vivienda, de manera que dicha facultad recae desde entonces en el donatario, sin ninguna restricción, pudiendo, por tanto, disponer libremente de la misma, a título oneroso o lucrativo.
Cuestión planteada
Tributación de la transmisión.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio y una alteración en su composición, tal y como dispone el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición (artículo 34), determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la citada Ley.
El valor de adquisición, al haber sido adquirida por donación, estará formado por la suma del valor declarado o el comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Este valor se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año 2007, que para adquisiciones efectuadas antes del 31 de diciembre de 1994 es el 1,2162.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La disposición transitoria novena de la Ley 35/2006 establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de permanencia superior a 10 años.
La ganancia patrimonial sujeta al impuesto se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36, 49, 66, 76, D.T. 9