La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de vivienda no reúne los requisitos para la exención del artículo 31.4.b) TRLIRPF (venta por mayor de 65 años) ni para la exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 36 TRLIRPF) cuando el transmitente ostenta únicamente nuda propiedad y no pleno dominio del inmueble. La DGT requiere titularidad del pleno dominio tanto para la calificación de vivienda habitual como para acceder a los beneficios fiscales vinculados, por lo que la ganancia patrimonial resultante permanece sujeta a gravamen.
Hechos
Las consultantes, madre e hija, eran titulares, respectivamente, de la nuda propiedad y del usufructo de una vivienda que venía constituyendo su residencia habitual más de diez años. Habiendo transmitido en 2006 los derechos que sobre la misma ostentaban, el importe obtenido se reinvierte el la adquisición de nueva y única residencia habitual que escrituran, tan solo, a nombre de la madre de 71 años de edad.
Cuestión planteada
Si procede exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada con motivo de la transmisión de la vivienda.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de ésta deducción que se aplica sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Siguiendo con ésta configuración legal de la deducción, el mismo artículo 69.1 en su número 3º determina que “se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”. En similares términos se expresa el artículo 53.1 del Reglamento del Impuesto, RIRPF (Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, -BOE de 4 de agosto-).
A efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual, contenida en el artículo 36 del TRLIRPF, el artículo 39.1 del RIRPF dispone que “para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento”.
Conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble. Tanto del que se adquiere o rehabilita, en cuanto a la deducción por inversión en vivienda habitual, como, también, del que se transmite, a efectos de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, y de la exención en el supuesto de transmisión por mayor de 65 años, dispuesta en el artículo 31.4,b) del TRLIRPF (Consultas 1867-00, V1278-06, V0845-06).
La consultante, que ostentaba la nuda propiedad de la vivienda transmitida, no podrá acogerse a la exención de la ganancia patrimonial por venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años, recogida en el artículo 31.4.b) del TRLIRPF, dado que dicha vivienda, conforme con los requisitos exigidos por la normativa del Impuesto, no tiene la consideración de vivienda habitual. Igualmente, no podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual por la misma circunstancia, como tampoco podrá hacerlo su hija, ya que únicamente ostentaba el usufructo, aparte de que ésta, además, no reinvierte en vivienda habitual, dado que en la escritura pública de compra de la nueva residencia únicamente figura como adquirente la madre.
La presente contestación se efectúa con arreglo a la normativa vigente en 2006, ejercicio fiscal al que se hace referencia en la consulta, sin que su contenido se vea modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), vigente a partir de 2007, ni, en su desarrollo, por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (BOE del 31).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39-1, 53-1; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1