La sujeción al IVA de la transmisión de una finca requiere que el transmitente tenga condición de empresario o profesional conforme al artículo 5 de la LIVA y que el bien forme parte de su patrimonio empresarial o profesional. Las sociedades mercantiles ostentan automáticamente tal condición; las personas físicas la adquieren cuando realizan entregas de bienes o prestaciones de servicios a título oneroso con carácter habitual u ocasional en desarrollo de actividad empresarial o profesional, o cuando explotan un bien corporal o incorporal para obtener ingresos continuados. La mera titularidad de la finca sin explotación empresarial no genera sujeción.
Hechos
El consultante es el arrendador de una finca a una entidad mercantil. Próximamente va a proceder a la cancelación de dicho contrato a los efectos de enajenar la finca a un tercero.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto de la transmisión de la finca.
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 4.uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
En particular, el mismo artículo 4 en su apartado dos establece que, entre otros supuestos, se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
Por su parte el artículo 5 de la misma norma recoge el concepto de empresario o profesional a efectos de este impuesto, reputándose como tales:
a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, en todo caso.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
e) Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley.
Los empresarios o profesionales a que se refiere esta letra sólo tendrán dicha condición a los efectos de las entregas de los medios de transporte que en ella se comprenden" .
En todo caso, para que se produzca la sujeción al impuesto de la venta de la finca será necesario misma forme parte del patrimonio empresarial o profesional del transmitente. En este sentido, el artículo 4.Dos.b) de la Ley 37/1992 establece que se entenderán en todo caso realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional “las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto”.
2.- El artículo 20.uno.22º de la Ley 37/1992 establece la exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación, estableciendo igualmente que a los efectos de lo dispuesto en la Ley 37/1992, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
No obstante, añade dicho precepto, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
3.- En consecuencia con lo anterior, la venta de la edificación concernida constituirá una operación sujeta y exenta del Impuesto de acuerdo con el artículo 20.uno.22º de la Ley 37/1992, encontrándose sujeta a la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
No obstante lo anterior, el artículo 20.dos de la Ley del Impuesto establece lo siguiente:
“Las exenciones relativas a los números 20º, 21º y 22º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.
Se entenderá que el adquirente tiene derecho a la deducción total cuando el porcentaje de deducción provisionalmente aplicable en el año en el que se haya de soportar el Impuesto permita su deducción íntegra, incluso en el supuesto de cuotas soportadas con anterioridad al comienzo de la realización de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a actividades empresariales o profesionales.”
El desarrollo reglamentario de este precepto legal se contiene en el artículo 8.1 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el artículo 1 del Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE del 31):
“La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20º, 21º y 22º del apartado uno del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.
La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles”.
Por consiguiente, en el supuesto de que concurran los indicados requisitos y el adquirente solicite al consultante la renuncia a la exención a que se refiere el artículo 20.uno, número 22º de la Ley 37/1992, accediéndose a ella la venta de la finca objeto de consulta estará sujeta y no exenta del Impuesto.
Respecto al tipo aplicable, dependerá de la condición de la finca transmitida, dato que no se han aportado en el escrito de la consulta, por lo que no es posible un pronunciamiento por esta Subdirección.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-uno-22º y 20-dos