La novación de un contrato hipotecario constituye hecho imponible del ITP/AJD sujeto al gravamen previsto en el artículo 31.2 TRLITPAJD, por ser acto inscribible en el Registro de la Propiedad conforme a los artículos 144 LH y 240 RH. Tributa al tipo autonómico aprobado por la CA o, en su defecto, al tipo estatal del 0,50 % como documento notarial que formaliza tal acto, sin que la naturaleza novativa del mismo altere esta calificación tributaria.
Hechos
En noviembre de 2015 la entidad consultante y ocho prestamistas suscribieron un contrato de financiación destinado a financiar determinada deuda de la consultante. Los prestamistas entregaron a la entidad consultante 150 millones de euros quedando pendiente adhesiones futuras. En diciembre de 2015, a los efectos de garantizar el cumplimiento de las obligaciones, la entidad consultante, los ocho prestamistas, y un Agente de Garantías formalizaron una escritura de hipoteca inmobiliaria de máximo en virtud del cual la entidad consultante constituyó un derecho real de hipoteca inmobiliaria de primer rango sobre dos inmuebles como garantía del pago a dichos acreedores hipotecarios. En febrero de 2016 se adhirieron dos nuevos prestamistas, mediante el otorgamiento de dos pólizas de crédito en cuenta corriente de hasta un máximo de 10 millones de euros procediendo a elevar a escritura pública la novación de la hipoteca de máximo mencionada, a fin de que dicha hipoteca pase a garantizar también los créditos de estos dos nuevos prestamistas.
Cuestión planteada
Tributación de la novación.
Contestación
El artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, TRLITPAJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) determina que:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
Pues bien, a este respecto no cabe sino indicar que cumplirán el requisito de ser inscribibles aquellos documentos a los que la legislación hipotecaria confiera tal condición. En este sentido, se cumple tal requisito ya que el artículo 144 de la Ley Hipotecaria incluye la novación del contrato primitivo como uno de los convenios inter partes susceptibles de ser inscritos cuando dispone que “Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.”
En desarrollo del precepto transcrito, el artículo 240 del Reglamento Hipotecario determina que “Conforme a lo dispuesto en el artículo 144 de la Ley, cuando el hecho o el convenio entre las partes produzca novación total o parcial del contrato inscrito, se extenderá una nueva inscripción y se cancelará la precedente. Cuando dé lugar a la resolución e ineficacia del mismo contrato, en todo o en parte, se extenderá una cancelación total o parcial, y, cuando tenga por objeto llevar a efecto un contrato inscrito pendiente de condiciones suspensivas, se extenderá una nota marginal. También podrá hacerse constar por nota al margen de la inscripción hipotecaria el pago de parte de la deuda cuando no proceda la cancelación parcial.”
En el caso planteado, nos encontramos ante una hipoteca de máximo en garantía de cuenta de crédito, y para que pueda ser inscrita, las obligaciones tienen que estar plenamente determinadas cuando se constituye, y como tal, se deben reflejar en la inscripción.
El Código Civil distingue entre las novaciones modificativas y las extintivas. A este respecto el artículo 1203 del Código Civil establece que:
“Las obligaciones pueden modificarse:
1º Variando su objeto o sus condiciones principales.
2º Sustituyendo la persona del deudor.
3º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.”
A su vez, el artículo 1.204 del mismo texto legal establece que:
“Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sea de todo punto incompatibles.”.
En el caso planteado no nos encontramos únicamente ante una novación subjetiva, sino ante una novación extintiva ya que también va a cambiar el objeto de la obligación, que, como se ha dicho anteriormente, tiene que estar plenamente delimitado en la inscripción inicial, por lo que se estará constituyendo una nueva hipoteca que necesitará una nueva inscripción y que será valuable, siendo la base imponible tal y como establece el apartado 1 del artículo 30 del TRLITPAJD, el importe total garantizado:
“1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art.30 y 31-2