La inversión del saldo de cuenta vivienda en amortización del préstamo hipotecario de vivienda adquirida antes del matrimonio por el cónyuge no constituye destino válido a primera adquisición propia, salvo que la consultante figure como copropietaria en las escrituras; en ese caso, podrá deducir por inversión en vivienda habitual respecto del saldo invertido en amortización, pero únicamente en proporción a su titularidad registral del inmueble, con idéntico régimen para cuotas mensuales posteriores al matrimonio y amortizaciones anticipadas. La transmisión de titularidad mediante cambio de escrituras es requisito indispensable para acceder a la deducción, pues la vivienda habitual debe ser del propio contribuyente; la mera condición de cónyuge no genera derecho deductivo sobre deuda ajena.
Hechos
La consultante acaba de contraer matrimonio en régimen de sociedad legal de gananciales y posee una cuenta vivienda. Su marido tiene un piso, adquirido en 2003, antes del matrimonio, por el que está pagando un préstamo hipotecario.
Cuestión planteada
Si puede invertir el saldo de su cuenta vivienda en el pago del préstamo hipotecario de la vivienda adquirida, antes del matrimonio, por su actual marido, sin perder las deducciones practicadas por dicha cuenta.
Si tiene derecho a deducir por la mitad de la cuota mensual que, a partir del matrimonio, se satisfaga por dicho préstamo. ¿Y por amortización anticipada que pudiera llevar a cabo sobre dicho préstamo?.
Si, para tener derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual por el inmueble adquirido antes del matrimonio por su pareja, deben cambiar las escrituras para que la consultante figure como copropietaria del inmueble.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”, añadiendo que también podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en las denominadas cuentas vivienda. En su desarrollo, el artículo 56 del RIRPF establece las condiciones y requisitos que han de concurrir respecto de dichas cuentas, entre éstos, dispone:
"1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
a) Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
c) Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto”.
Los requisitos exigidos en la regulación de las cuentas vivienda deben entenderse de forma estricta. La inversión en plazo comporta el deber de materializar la totalidad del saldo de la cuenta vivienda (depósitos más los intereses netos generados) en la primera adquisición, a la que se asimila su construcción, o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente, dentro del plazo legalmente previsto, se hayan beneficiado o no en su totalidad de la deducción las cantidades que configuran dicho saldo.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
De los preceptos citados se concluye que a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere con carácter general que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Antes del matrimonio la titularidad de la vivienda correspondía al hoy cónyuge de la consultante.
Contraído matrimonio, habrán de considerarse las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico matrimonial a fin de determinar su incidencia en la deducción por adquisición de vivienda habitual.
Al contraer matrimonio en régimen de sociedad legal de gananciales, y haberse adquirido la vivienda con anterioridad por uno de ellos, procede traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.354 del Código Civil.
Art. 1.357. "Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aún cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354”.
Art. 1.354. "Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas”.
De existir financiación ajena, como es el caso, y en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, cabe señalar que el Tribunal Supremo, en sentencia de 31 de octubre de 1989, equipara los pagos efectuados para amortizar el préstamo hipotecario con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357.
De residir ambos cónyuges en la vivienda, de origen privativo del hoy marido de la consultante, ésta constituye su vivienda familiar, término acuñado en el párrafo segundo del artículo 1.357 del Código Civil, siendo por tanto de aplicación, y, en consecuencia, también su artículo 1.354.
La titularidad del bien corresponderá en pro indiviso a cada uno de los cónyuges y a la propia sociedad de gananciales, en proporción a la valoración de sus respectivas aportaciones. Al cónyuge de la consultante, por las aportaciones efectuadas desde su adquisición hasta la celebración del matrimonio y por las que tras éste pudiera efectuar con fondos privativos; a la consultante, por la aportación del saldo de su cuenta vivienda tras contraer matrimonio, y por aquéllas otras que, en su caso, satisfaga con fondos privativos; y a la sociedad de gananciales, por las aportaciones realizadas con los fondos que le sean propios.
Al regirse, en este caso, por el régimen de gananciales, constante dicha sociedad y siendo las aportaciones gananciales, el porcentaje de propiedad sobre la vivienda se adquirirá conforme lo señalado, no requiriendo de mayor título de justificación a efectos tributarios. No obstante, de modificar el criterio de titularidad que deriva de la aplicación de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil por los cónyuges en el ejercicio de su autonomía de voluntad, excluyendo su aplicación, y atribuir al bien adquirido la condición que mejor les parezca, deberá probarse mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho, y conllevaría aparejado, en su oportuna medida, variaciones en los derechos de deducción aplicables a cada cónyuge.
A efectos del IRPF la vivienda tendrá la calificación de habitual para ambos cónyuges, siempre que cumplan el requisito de residencia en la misma, dado que en los dos concurrirá el requisito de titularidad por aplicación del mencionado criterio derivado de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil.
En este supuesto, cada uno podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de su participación en la sociedad de gananciales, esto es, por el 50% de las cantidades que se satisfagan, en cada ejercicio, con cargo a fondos gananciales, destinadas a reducir el préstamo concedido al hoy marido de la consultante, y, en su caso, por el 100% de las aportaciones que pudiera efectuar procedentes de sus fondos privativos.
Asimismo, la consultante podrá destinar el saldo de su cuenta vivienda a reducir el préstamo que, de origen privativo del marido, financie la que constituya su residencia habitual, manteniendo, al adquirir parte de la titularidad, el derecho a las deducciones que hubiera practicado por sus aportaciones a dicha cuenta con anterioridad a su adquisición, dado que invierte en vivienda habitual. Ello requerirá que, además de cumplir los requisitos exigidos por la normativa del Impuesto, dicha inversión se corresponda con el porcentaje que se le atribuya en la titularidad del bien. Dicho porcentaje deberá estar en consonancia con lo dispuesto en los artículos del Código Civil citados, ya que de otro modo no se destinarían tales cantidades a la adquisición de la vivienda habitual. El porcentaje de participación en la vivienda, derivado de esta aportación, habrá de atribuirse exclusivamente a la consultante, y no a la sociedad de gananciales.
La aplicación del saldo habrá de realizarse dentro del plazo legalmente establecido; de hacerlo con posterioridad perdería el derecho a las deducciones practicadas. El saldo de la cuenta tiene la única finalidad de inversión en vivienda habitual, y a la misma debe destinarse dicho saldo (primera adquisición de vivienda habitual). En el caso de haber realizado aportaciones a la cuenta vivienda tras adquirir parte de la titularidad, como consecuencia de amortizar parte de la deuda hipotecaria con bienes gananciales, una vez contraído matrimonio, aquéllas no podrán ser objeto de deducción, ya que la deducción únicamente se puede practicar en tanto no se produzca la adquisición de la primera vivienda habitual.
A partir de ese momento, dado que en la inversión se utiliza financiación ajena, la deducción se practicará por las nuevas cantidades invertidas distintas de las procedentes de la cuenta vivienda que hubieran gozado de deducción, a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 68-1, 78; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 54, 56.