La reinversión del importe neto de la venta en el pago del préstamo pendiente de la vivienda transmitida no genera exención. La normativa exige reinvertir en la adquisición de una nueva vivienda habitual, no en la amortización de deuda. Solo se excluye la ganancia en la proporción del importe reinvertido en la compra de nueva vivienda habitual dentro de dos años; el principal pendiente del préstamo anterior minora el importe total obtenido solo a efectos de calcular la base de la exención, pero su amortización no constituye reinversión válida.
Hechos
El consultante adquirió en 2008 un terreno con la finalidad de construirse en el mismo su nueva vivienda habitual, para lo cual contrató con una entidad financiera un préstamo hipotecario que destinó a la adquisición del terreno y a financiar el pago de las licencias y proyectos correspondientes a la construcción de dicha vivienda.
El referido préstamo se constituyó con la garantía hipotecaria de la actual vivienda habitual del consultante, que éste piensa vender con el objeto de destinar el importe obtenido en la venta al pago del préstamo hipotecario pendiente contratado para la construcción de su nueva vivienda.
Cuestión planteada
Si la reinversión del importe que el consultante obtenga en la venta de su actual vivienda habitual en el pago del préstamo destinado a la construcción de su nueva vivienda habitual determina la exención de la ganancia patrimonial que se produzca en dicha venta.
Contestación
El primer párrafo del artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, establece que “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”; previéndose en el artículo 41.3 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), la exención de la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad invertida, cuando no se invierta la totalidad del importe obtenido en la venta. Asimismo y de acuerdo con el apartado 1 de dicho artículo, en caso de haber utilizado financiación ajena para adquirir la vivienda transmitida, se considerará como importe total obtenido, a los exclusivos efectos de la exención, el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
El apartado 2 de dicho artículo 41 establece que la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión, sin perjuicio de lo cual, cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, el importe de los plazos podrá reinvertirse en el período impositivo en que se vayan percibiendo. En todo caso dicho apartado establece que cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
En cuanto al concepto de vivienda habitual, el artículo 41.1 del RIRPF establece que “Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento”, lo que implica la residencia de forma continuada y permanente durante al menos tres años, salvo que concurra alguna de las circunstancias previstas en dicho artículo que necesariamente exijan el cambio de domicilio, debiendo ocuparse en un plazo de doce meses a partir de la finalización de las obras para su consideración como vivienda habitual desde dicho momento.
Asimismo, el apartado 2 del artículo 41 del RIRPF establece que la adquisición de la nueva vivienda habitual debe efectuarse en los dos años anteriores o posteriores a la enajenación de la antigua vivienda habitual; disponiendo por su parte el apartado 4 del artículo 51 del RIRPF que la vivienda transmitida debe haber adquirido el carácter de vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Por tanto, en el supuesto consultado y en el caso de tener la vivienda transmitida la consideración de vivienda habitual en el momento de la venta o en algún momento de los dos años anteriores a la transmisión, será aplicable a la ganancia patrimonial obtenida en la venta la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la vivienda construida, que debe adquirir la condición de vivienda habitual, sea adquirida en el plazo de dos años anterior a dicha transmisión o a partir de la misma, considerándose adquirida la vivienda en los casos de autopromoción, como el consultado, cuando finalicen las obras. Asimismo el importe obtenido en la venta deberá ser aplicado a la vivienda adquirida en el plazo de dos años desde la venta, pudiéndose aplicar en el caso consultado al préstamo hipotecario pendiente contratado para la construcción de la nueva vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 38; RIRPF, RD 439/2007, Artículos 41 y 54;