La transmisión de la parcela con obra en curso, sin ejercicio de actividad de promoción inmobiliaria, genera ganancia patrimonial (art. 33.1 LIRPF). El valor de adquisición integra el precio de compra del terreno, gastos y tributos inherentes a la adquisición, y el coste de inversiones y mejoras realizadas en la parcela, aplicándose coeficientes de actualización según la Ley de Presupuestos. La DGT confirma que las obras constituyen incrementos del valor de adquisición del inmueble, no rendimientos de actividad empresarial, con lo que la ganancia se calcula por diferencia entre valor de adquisición (así aumentado) y valor de transmisión.
Hechos
La consultante es propietaria de una parcela en la que hace cuatro años inició la construcción de una vivienda unifamiliar para uso propio. Por una serie de circunstancias adversas la obra está parada y está considerando la posibilidad de vender la parcela tal como está.
La obra efectuada consistió en la construcción de cimientos y de varios muros nuevos y en la reparación integral del muro de contención de la parcela, al tratarse de un muro de piedra superpuesta muy antiguo que no estaba en condiciones, por lo que se sustituyó por otro de hormigón armado, salvo un resto muy pequeño.
Cuestión planteada
Si todas las obras realizadas pueden considerarse como inversión o mejora del inmueble.
Contestación
Desde la consideración de no ejercerse o haberse ejercido por la consultante la actividad de promoción inmobiliaria, la transmisión de la parcela con la obra en curso generará una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la misma Ley.
El artículo 35 de la Ley del Impuesto define los valores de adquisición y de transmisión para las transmisiones onerosas de la forma siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
En el caso consultado, el valor de adquisición del inmueble estará constituido por la suma del importe real por el que se adquirió el terreno (o el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en el caso de que la adquisición se hubiera efectuado a título lucrativo), de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente, y del coste de las inversiones y mejoras efectuadas en la parcela para la construcción de la vivienda, consistentes, según indica en su escrito, en la reparación integral del muro de contención de la parcela y en la construcción de cimientos y de varios muros nuevos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34 y 35