La transmisión genera ganancia patrimonial calculada por diferencia entre valor de adquisición (incluidas mejoras y gastos inherentes, actualizado por coeficientes) y valor de transmisión (precio real de mercado deducidos gastos del transmitente), que no necesariamente coincide con el importe percibido. La condición de vivienda habitual requiere cumplir requisitos del artículo 53 RIRPF; de acreditarse, la ganancia patrimonial resultante es exonerada mediante reinversión en nueva vivienda habitual conforme artículos 33-34 TRLIRPF.
Hechos
La consultante adquirió un piso junto con su novio en el cual han convivido por tiempo inferior a tres años antes de disolver el condominio, vendiendo su parte a su ex novio por lo que percibe 49.592 euros. Manifiesta que dicho importe coincide con lo que ella había gastado en la vivienda, pareciéndole injusto que su percepción tenga la consideración de ganancia patrimonial.
La ruptura de la relación y cambio de vivienda se vio afectada, entre otros, por malos tratos físicos y psicológicos impartidos por su pareja.
Con posterioridad ha adquirido una nueva vivienda.
Cuestión planteada
A. Consideración o no del importe percibido de ganancia patrimonial.
B. Consideración de la vivienda transmitida como habitual por entender las circunstancias que han concurrido como necesarias conforme al artículo 53 del RIRPF.
C. Exoneración de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
A. En primer lugar, habrá que determinar si en la venta se produce una ganancia patrimonial.
El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 10 de marzo (BOE del 10), regula en su artículo 31 y siguientes las ganancias y pérdidas patrimoniales, constituyendo estas “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos".
Tratándose de una transmisión onerosa el importe de la ganancia o pérdida patrimonial vendrá dado por la diferencia entre el valor de adquisición y de transmisión del inmueble. El artículo 33, dispone:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Conforme a los preceptos señalados, la consultante, transmitente, habrá de cuantificar la ganancia patrimonial que, en su caso, pueda haber obtenido, la cual, de la interpretación de la información facilitada en su consulta no parece pudiera ascender y coincidir con el importe que indica haber percibido.
B. En cuanto a considerar la vivienda transmitida como habitual cabe señalar lo siguiente: El concepto de vivienda habitual se establece en el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF, -BOE de 4 de agosto-), su apartado 1 dispone:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
La expresión reglamentaria (proveniente del artículo 69.1.3º del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo -BOE de 10 de marzo- “circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda”) comporta una obligatoriedad en dicho cambio, lo que significa la concurrencia de circunstancias ajenas a la mera voluntad o conveniencia del contribuyente, requiere la existencia de una relación causa – efecto: no basta la concurrencia de cualquier circunstancia por la que convenga cambiar de domicilio, sino que debe concurrir alguna que obligue a ese cambio anticipado.
El término "necesariamente" es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa "con o por necesidad o precisión". A su vez, el término "necesidad" puede indicar "todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir". Y el sustantivo "precisión", aún más esclarecedor, supone "obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar a una cosa". Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de "necesario": "dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo ...".
Entre las circunstancias que han llevado a la consultante a cambiar de residencia, vendiendo a su ex novio la parte indivisa que de la misma poseía, están, aparte de la ruptura sentimental, los malos tratos físicos y psíquicos sufridos y las amenazas de quemar la vivienda, según indica y manifiesta poder demostrar.
Previamente, derivado del traslado a la residencia citada, dejó el trabajo fijo que tenía en otra localidad, se empadronó en el pueblo donde radicaba, cambio de médico, etc.
Ésta Subdirección General no puede entrar a valorar el alcance ni la gravedad de las circunstancias que concurren en el presente caso. No obstante, considera que el cúmulo de circunstancias concurrentes, algunas de las cuales se han señalado más arriba, podrían encuadrarse dentro de las “otras análogas” a las que hace referencia el Reglamento del Impuesto.
No obstante, la valoración de la necesidad corresponde efectuarla a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, ante los cuales y a su requerimiento tendría que poder justificar suficientemente el cambio de residencia por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003).
De entenderse circunstancia necesaria, la vivienda alcanzaría la consideración de habitual para la consultante aún no haber residido en la misma durante un período continuado mínimo de tres años. Ello conllevaría mantener el derecho a las deducciones practicadas por su adquisición. En caso contrario, tendría que reintegrarlas sumando a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica o complementaria devengadas en el ejercicio en que se hayan incumplido los requisitos, las cantidades indebidamente deducidas más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, conforme lo dispuesto en el artículo 59 del RIRPF.
C. En cuanto a la exención por reinversión en vivienda habitual, esta se desarrolla en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto señalando, en su apartado 1, que “podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual” bajo unas determinadas condiciones. Para calificar la vivienda enajenada como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 del Reglamento.
Para poder acogerse a la exención, en el supuesto que tuviera la vivienda transmitida la consideración de habitual (como antes se indicó), es necesario, en primer lugar, que dicha vivienda constituyera la residencia habitual de la contribuyente hasta el momento de su venta, dado que de otra forma ésta habría perdido, en esa fecha, la calificación de habitual requerida; no siendo de aplicación, en definitiva, la exención por reinversión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RD 1775/2004, Arts. 39, 53-1; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art.69-1-3º