El valor de adquisición para la determinación de la ganancia patrimonial en la transmisión de vivienda comprende el importe real de adquisición, costes de inversiones y mejoras, y gastos y tributos inherentes (excluidos intereses), actualizado por coeficientes del año de transmisión o de satisfacción de mejoras, y minorado por amortizaciones fiscalmente deducibles. El valor de transmisión se calcula como el importe real de enajenación menos gastos y tributos del transmitente, con prevalencia del valor de mercado si el importe real fuera inferior. Para adquisiciones anteriores a 31.12.1994, aplica reducción transitoria sobre la ganancia proporcionalmente atribuible al período anterior a 20.01.2006, con coeficiente del 11,11% anual por años excedentarios de dos.
Hechos
Los consultantes adquirieron en el año 1994 una vivienda en documento privado a un familiar que ha fallecido. El citado documento se ha extraviado, no existiendo constancia del mismo ni del importe pagado. La vivienda no estaba escriturada a nombre del vendedor.
Ante tal situación iniciaron un proceso judicial que culminó con la resolución de 13 de febrero de 2006 de reconocimiento de la titularidad del dominio a su favor.
La vivienda ha sido transmitida el 30 de mayo de 2007.
Cuestión planteada
Fecha y valor de adquisición.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la venta de la vivienda generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, que, para las transmisiones a título oneroso, se calcularán en la forma prevista en el artículo 35 de la misma Ley.
El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Este valor se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión. Si se hubieran efectuado inversiones y mejoras, se atenderá al coeficiente del año en que se hubiera satisfecho su importe. De este valor se deducirán, en su caso, las amortizaciones fiscalmente deducibles.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La disposición transitoria novena de la Ley 35/2006 establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
La ganancia patrimonial que resulte sujeta al impuesto de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto y tributará al 18 por 100.
Para determinar la fecha de adquisición de los inmuebles debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
La acreditación de la entrega de la vivienda podrá realizarse, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. La valoración de la prueba le corresponderá a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria.
En el caso planteado, la vivienda había sido adquirida mediante contrato privado, que se ha extraviado, habiendo fallecido el transmitente. Instado expediente de dominio, la Audiencia Provincial de Sevilla ha fallado declarando justificada la adquisición del pleno dominio de la vivienda por los consultantes. Ahora bien, cuestión diferente es la fijación de la fecha de adquisición, la cual deberá ser en un momento anterior al fallecimiento del vendedor, única fecha cierta, por lo que deberá acreditarse la misma por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, cuya valoración corresponderá a los órganos que tienen atribuidas las competencia de comprobación e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, y DT 9