Las cantidades satisfechas en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra dan derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1 y 78 LIRPF) en la parte correspondiente a amortización del capital, no a los intereses del arrendamiento. El IVA satisfecho también forma parte de la base de deducción al integrarse en el coste de adquisición de la vivienda, sujeto al límite anual de 9.015 euros (normativa vigente).
Hechos
La consultante ha firmado con una promotora un contrato de alquiler con opción a compra a cinco años. Señala que, de conformidad con el artículo 51 del Decreto 43/2008, de 27 de junio, de la Comunidad Autónoma de la Rioja (BOR de 1 de julio), parte del importe del alquiler está destinado a la compra.
Cuestión planteada
Posibilidad de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga por arrendamiento o parte del mismo al incorporar un derecho de opción de compra, así como por el Impuesto sobre el Valor Añadido satisfecho.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, letra a), donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
Dicho precepto añade que, los contribuyentes “también podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con el límite, conjuntamente con el previsto en el párrafo anterior, de 9.015 euros anuales”.
El concepto de vivienda habitual del contribuyente viene recogido, en desarrollo del artículo 68.1.3º de la LIRPF, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, considerándose como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo que concurran determinadas circunstancias que necesariamente exijan en cambio de vivienda en un plazo inferior. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”.
Conforme a ello, cabe concluir que para considerar una vivienda como habitual, y poder, con carácter general, practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere que concurran en el contribuyente dos requisitos: la adquisición jurídica de su pleno dominio, aunque este fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Es criterio de este Centro Directivo que el cómputo de los tres años de residencia habitual está ligado al de titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea parcial, no pudiendo tenerse en consideración el tiempo, inmediatamente previo a la adquisición, durante el cual el contribuyente pudiera venir residiendo en la vivienda en calidad de arrendatario.
Por tanto, la práctica de ésta deducción podrá iniciarse en aquel ejercicio fiscal en el que se produzca la adquisición jurídica de la vivienda. No obstante, con el fin de facilitar el acceso a la vivienda, la Ley del Impuesto prevé la posibilidad practicar la deducción con carácter previo a la adquisición jurídica en aquellos casos que sean depositadas cantidades en las denominadas cuentas vivienda en los términos que reglamentariamente se establecen. Igualmente, reglamentariamente, se regula otra posibilidad de inversión previa a la adquisición, al asimilar a ésta su construcción.
En consecuencia, por las cantidades que el contribuyente satisfaga al promotor por el arrendamiento asociado con un derecho de opción de compra, incluidas las que pudiera satisfacer en concepto del IVA, no podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual al no encuadrarse dichos pagos en ninguno de los supuestos de deducción contemplados por el Impuesto.
Con independencia de la anterior, cabe señalar que con efectos de 1 de enero de 2008, el artículo 68.7 de la LIRPF, conforme la redacción dada por la disposición final 6ª.dos de la Ley 51/2007, establece la deducción por arrendamiento de la vivienda habitual, aplicable siempre que la base imponible del contribuyente sea inferior a 24.020 euros anuales.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Art. 56