La entrega de la parcela por parte de la sociedad limitada con objeto social de construcción y promoción inmobiliaria está sujeta al IVA conforme al artículo 4.1 LIVA, al tratarse de una prestación realizada por empresario en el desarrollo de su actividad empresarial. No obstante, podría aplicarse la exención del artículo 20.1.20º LIVA si el terreno reúne la condición de rústico no edificable e indispensable para explotación agraria, requiriendo verificación de la calificación catastral y urbanística del inmueble.
Hechos
La entidad consultante, dedicada a la actividad de construcción y promoción inmobiliaria, va a llevar a cabo la transmisión a una persona física de una parcela de terreno.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
Por su parte, el apartado dos del citado artículo 4 de la Ley del Impuesto dispone que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”
El artículo 5 de la misma Ley señala que, a los efectos de lo dispuesto en dicho texto legal, “se reputarán empresarios o profesionales:
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
(…)
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.”.
Según se desprende del escrito de consulta, el vendedor de la parcela es una sociedad limitada que tiene por objeto social la construcción y promoción inmobiliaria y, por tanto, la entrega de la citada parcela estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- No obstante lo anterior, la entrega de la parcela, a que hace referencia el escrito de consulta, aun siendo una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido podría serle de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992, de acuerdo con el cual estarán exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido “Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas.”.
Asimismo, el artículo 20, apartado dos de la Ley del Impuesto, establece lo siguiente:
“Dos. Las exenciones relativas a los números 20º, 21º y 22º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.
Se entenderá que el adquirente tiene derecho a la deducción total cuando el porcentaje de deducción provisionalmente aplicable en el año en el que se haya de soportar el Impuesto permita su deducción íntegra, incluso en el supuesto de cuotas soportadas con anterioridad al comienzo de la realización de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a actividades empresariales o profesionales.”.
El desarrollo reglamentario de dicho precepto se encuentra contenido en el artículo 8, apartado 1 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el citado Reglamento (BOE del 31), que dispone lo siguiente:
“1. La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20º, 21º y 22º del apartado uno del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.
La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles.”.
En virtud de lo dispuesto anteriormente, la entrega de la parcela de terreno a que se refiere el escrito de consulta estará sujeta pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido cuando se trate de la entrega de un terreno rústico o que no tenga la condición de edificable en las condiciones previstas en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992. En tal caso, la renuncia a la exención podrá efectuarse en la medida en que concurran los requisitos regulados en el apartado dos del referido artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.
De no ser aplicable la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992 anteriormente trascrito, la venta de la parcela estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido debiendo el vendedor repercutir sobre el comprador la correspondiente cuota.
3.- Finalmente, el artículo 80.Dos de la Ley 37/1992 dispone sobre la modificación de la base imponible que procederá ésta cuando “por resolución firme, judicial o administrativa o con arreglo a Derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente.”.
Por su parte, el apartado uno del artículo 89 de la Ley del Impuesto establece que los “sujetos pasivos deberán efectuar la rectificación de las cuotas impositivas repercutidas cuando el importe de las mismas se hubiese determinado incorrectamente o se produzcan las circunstancias que, según lo dispuesto en el artículo 80 de esta Ley, dan lugar a la modificación de la base imponible.
La rectificación deberá efectuarse en el momento en que se adviertan las causas de la incorrecta determinación de las cuotas o se produzcan la demás circunstancias a que se refiere el párrafo anterior, siempre que no hubiesen transcurrido cuatro años a partir del momento en que se devengó el impuesto correspondiente a la operación o, en su caso, se produjeron las circunstancias a que se refiere el citado artículo 80.”.
Según los hechos descritos en el escrito de consulta presentado, no concurre ninguno de los supuestos que, de acuerdo con el artículo 80 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, determinarían la modificación de la base imponible por lo que el vendedor no deberá rectificar ninguna cuota impositiva.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 20-Uno-20º, 20-Dos, 80 y 89