Las rentas derivadas de contratos de arrendamiento están sometidas a retención conforme al artículo 140 TRLIS cuando el arrendador sea una entidad obligada a retener. La calificación de la operación como arrendamiento de finca urbana o rústica se determina según la naturaleza catastral del inmueble (clasificación urbanística, integración en trama de servicios, o características especiales), lo que incide en la configuración de la base de retención y en el tipo aplicable, siendo esta sujeción a retención independiente de la clasificación catastral.
Hechos
La entidad consultante tiene por objeto la instalación y posterior explotación económica de un club de polo en un inmueble rústico.
Dicho inmuebles, es objeto de aprovechamiento mediante un contrato de arrendamiento entre mi representada y otra sociedad.
La estipulación primera del contrato aclara que la finalidad del contrato es que la parte arrendataria lleve a cabo la ejecución, instalación y explotación de unas caballerizas y campo de polo con sus respectivas instalaciones deportivas. Con carácter secundario, se podrá sembrar, cultivar y recolectar lo sembrado. Para ello, la parte arrendataria aprovechará las instalaciones y construcciones preexistentes en la finca tales como almacenes, corrales y naves de aperos asintiendo el arrendador a que el arrendatario proceda a su adaptación y remodelación a los efectos de ser utilizadas en la nueva actividad.
Si bien, en la estipulación segunda consta que el contrato es de arrendamiento de finca rústica, quedando incluido dentro de los arrendamientos para uso distinto de vivienda según lo previsto en el artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, rigiéndose por esta y por lo pactado en el contrato. Queda prohibida la realización de cualquier actividad ajena a la de club de polo.
Y la cuarta estipulación menciona que el destino del inmueble es la instalación de caballerizas, campo de polo, otras instalaciones deportivas propias de la finca rústica relacionadas con las anteriores y la utilización de las construcciones existentes en la finca como caballerizas, montureros, corrales u otras instalaciones del club de polo o morada de los empleados de la sociedad arrendataria.
Cuestión planteada
Si las rentas derivadas del contrato de arrendamiento están sometidas a retención.
Contestación
El artículo 140 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, dispone lo siguiente:
“1. Las entidades, incluidas las comunidades de bienes y las de propietarios, que satisfagan o abonen rentas sujetas a este impuesto, estarán obligadas a retener o a efectuar ingresos a cuenta, en concepto de pago a cuenta, la cantidad que resulte de aplicar los porcentajes de retención indicados en el apartado 6 de este artículo a la base de retención determinada reglamentariamente, y a ingresar su importe en el Tesoro en los casos y formas que se establezcan.
(…)“.
En primer lugar, es preciso determinar el tipo de arrendamiento objeto de consulta. La normativa del Impuesto sobre Sociedades no regula el concepto de arrendamiento de finca rústica ni el de arrendamientos urbanos. En consecuencia, para definir y calificar la operación, los tributos se regirán, entre otras, por las demás leyes que contengan disposiciones en materia tributaria, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 7.1.d) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, por la que se aprueba la Ley General Tributaria.
Al respecto, el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece en su artículo 61.3 que:
“3. A los efectos de este impuesto, tendrán la consideración de bienes inmuebles rústicos, de bienes inmuebles urbanos y de bienes inmuebles de características especiales los definidos como tales en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.”
Y en este sentido, el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, señala que:
“1. El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo.
2. Se entiende por suelo de naturaleza urbana:
a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.
b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.
c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.
e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características especiales.
3. Se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza urbana conforme a lo dispuesto en el apartado anterior, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales.
(…)”
Por tanto, atendiendo a la naturaleza del suelo, en los términos establecidos en la normativa anterior, el contrato de arrendamiento celebrado por la entidad consultante se debe calificar como arrendamiento de finca rústica.
Al respecto, el artículo 58.2 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RIS), aprobado por el Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio, dispone que:
“2. (…)
Cuando un mismo contrato comprenda el arriendo, subarriendo o cesión de fincas rústicas, conjuntamente con otros bienes muebles, no se practicará la retención excepto si se trata del arrendamiento o cesión de negocios o minas.
(…)”
Puesto que la entidad consultante es arrendataria de una finca rústica, junto con las instalaciones y construcciones preexistentes en la finca tales como almacenes, corrales y naves de aperos, es preciso determinar si dicho arrendamiento tiene la calificación o no de arrendamiento de negocio.
A estos efectos, el Tribunal Supremo en Sentencia de 21.02.2000, núm. 137/2000, establece la distinción entre arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de industria en los siguientes términos:
"La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras.”
De acuerdo con esta jurisprudencia, el contrato de arrendamiento de negocio ha de entenderse como aquel arrendamiento cuyo objeto es una unidad patrimonial que tiene vida propia, que se encuentra en condiciones de funcionamiento inmediato cuando se arrienda y va a seguir siendo explotado de la misma forma y manera por el arrendatario durante la vigencia del mismo. Ello supone la existencia previa de una empresa o negocio que el arrendador explotaba y posteriormente alquila. En definitiva, tal y como manifiesta en la sentencia del TS señalada, el arrendamiento de negocio debe conllevar el propio negocio desarrollado en el local arrendado. Asimismo, es preciso que la actividad de arrendamiento de negocio constituya para la sociedad arrendadora una actividad económica que desarrolle de forma continuada en cumplimiento de su objeto social. Será necesario, a estos efectos, que la sociedad arrendadora cuente con una estructura organizativa propia que resulte adecuada y suficiente para el desarrollo de la actividad.
De los datos que se derivan de la consulta, no parece que se cumplan los requisitos arriba señalados, puesto que la entidad consultante va a desarrollar en la finca rústica una actividad que no había sido desarrollada con anterioridad por la entidad arrendadora (explotación económica de un club de polo), para lo que tendrá que realizar las obras y remodelaciones necesarias.
Por lo tanto, en la medida en que el contrato de arrendamiento celebrado por la entidad consultante tiene, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, la consideración de arrendamiento de finca rústica, los rendimientos satisfechos por la entidad consultante no deben ser objeto de retención de acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del apartado 2 del artículo 58 del RIS.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIS / RD 1777/2004 ; art. 58
TRLIS / RD Legislativo 4/2004 ; art. 140