La deducción por inversión en vivienda habitual del artículo 68.1 LIRPF admite financiación ajena cuya garantía hipotecaria recaiga sobre otro inmueble propiedad del contribuyente, sin que la norma establezca restricción alguna sobre la procedencia o condiciones de la financiación. La deducibilidad de intereses, amortización y gastos derivados del préstamo se vincula exclusivamente a que la adquisición o rehabilitación financiada constituya vivienda habitual (residencia continuada mínimo tres años, ocupación efectiva en doce meses desde adquisición), no a que la hipoteca gra ve dicho inmueble, permitiendo por tanto la práctica de deducción incluso cuando la garantía se constituya sobre otro patrimonio inmobiliario del sujeto.
Hechos
Los consultantes adquirieron en 2004 una segunda vivienda, financiándola mediante hipoteca sobre la que constituía su vivienda habitual. Manifiestan que en 2008 se han trasladado a vivir a la vivienda adquirida en 2004 durante más de la mitad del año, ocupando la otra durante el resto del año.
Cuestión planteada
Posibilidad de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas vinculadas con el préstamo hipotecario sobre otro inmueble.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
La base máxima de deducción estará constituida, con el límite de 9.015 euros anuales, por las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma.
Respecto de la forma de financiar la adquisición de la vivienda, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a su procedencia y condiciones para su concesión, pudiendo consistir en financiación ajena y recaer su garantía sobre otra vivienda propiedad del contribuyente.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone que:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante al menos tres años, admitiéndose como excepción un plazo inferior cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Esta residencia continuada requiere, por tanto, que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.
Además, para que una vivienda pueda ser considerada de habitual desde la fecha de su adquisición, a efectos de poder practicar la deducción por las cantidades satisfechas desde entonces, debe ser habitada, conforme con el artículo 54.2 del RIRPF, de manera efectiva y con carácter permanente dentro de los doce meses siguientes contados a partir de dicha adquisición. En caso de ocupación posterior podrá practicar la deducción únicamente en función de las cantidades pendientes de pago que satisfaga a partir de habitarla en las condiciones requeridas.
En aquellos casos en los que por duplicidad de domicilios pudiera haber dudas sobre cuál es el que constituye la residencia habitual, las exigencias de continuidad y permanencia otorgarían el carácter de habitual a aquel domicilio donde se residiera por más tiempo a lo largo de cada período impositivo; puesto que un mismo contribuyente no puede tener más de una vivienda habitual en cada momento.
La concreción de dicha residencia es una cuestión de hecho. Si el contribuyente entiende que, conforme a lo señalado, la nueva residencia tiene la consideración de vivienda habitual, para hacer valer el derecho a la deducción deberá poder acreditar los hechos constitutivos del mismo por cualquier medio de prueba válida en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria, Ley 58/2003, de 17 de diciembre); a requerimiento de los órganos de gestión de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, a quienes corresponde su valoración.
En este sentido, cabe señalar que, el simple empadronamiento no constituye, por sí mismo, elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una determinada localidad, como tampoco lo sería el hecho de darse de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas o trasladar el domicilio fiscal a lugar determinado.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
Si, de acuerdo con lo expuesto, la vivienda adquirida en 2004 tuviera la consideración de habitual para cada uno de los consultantes, y cumpliendo con los demás requisitos establecidos en la normativa del Impuesto, ambos consultantes podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de las cantidades que satisfagan vinculadas con el préstamo siempre que en su totalidad éste se destine a financiar la adquisición de la vivienda (en otro caso podrán hacerlo, tan sólo, en la parte proporcional que a tal inversión corresponda).
Por último, señalar lo dispuesto dentro del punto 2º del citado artículo 68.1 de la Ley:
“2.º Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 68-1-1º; RIRPF RD 439/2007, Art. 54-1 y 2