La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 41 RIRPF) es aplicable cuando el importe total obtenido en la enajenación se destina a la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de un plazo máximo de dos años desde la transmisión (o en los dos años previos a ésta si la adquisición fue anterior). Si existe financiación ajena pendiente, se minora el importe obtenido por el principal del préstamo. La reinversión puede efectuarse de forma sucesiva dentro del plazo, siendo obligatoria la declaración de intención en la declaración del ejercicio en que se manifieste la ganancia cuando la reinversión no se realice en el mismo año. Si la reinversión es parcial, solo se excluye la proporción de ganancia correspondiente a lo efectivamente invertido.
Hechos
La consultante transmite en 2010 su vivienda habitual por un importe de 510.000 euros. El 8 de agosto de 2011 adquiere su nueva vivienda habitual por un importe de 480.000 euros. En esta misma fecha obtiene un préstamo con garantía hipotecaria en su nueva vivienda con el objeto de financiar una inversión en participaciones en sociedades.
Cuestión planteada
Si es aplicable la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de su vivienda habitual su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del periodo impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el punto 2 del artículo 41, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. En el caso planteado, el consultante transmite su anterior vivienda habitual en 2010 y adquiere una nueva en agosto de 2011, es decir, dentro del plazo de dos años previsto en el citado artículo 41.
De acuerdo con lo dispuesto anteriormente, la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de vivienda habitual estará totalmente exenta en la medida en que el importe total obtenido por la venta minorado, en su caso, en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión, se destine a satisfacer el precio de adquisición de la nueva vivienda habitual de una sola vez o sucesivamente, en el plazo de dos años desde la fecha de transmisión. En el supuesto de que sólo se reinvierta una parte, se excluiría de gravamen únicamente la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
Por lo tanto, el consultante podrá considerar exenta (total o parcialmente) la ganancia patrimonial en la medida que el importe obtenido por la venta se invierta (total o parcialmente) en su nueva vivienda habitual de una sola vez o sucesivamente, en el plazo de dos desde la fecha de transmisión, resultando indiferente que en el mismo día que se adquiere la nueva vivienda habitual se hipoteque la misma con el objeto de obtener un préstamo que se va a destinar a la realización de una inversión en participaciones en sociedades. En el supuesto de que se incumpla el requisito de la reinversión, el consultante deberá regularizar su situación conforme lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 41 del RIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 38; RIRPF, RD 439/2007, Artículos 41 y 54.