La DGT no responde la cuestión tributaria planteada sobre IRPF. La contestación reproduce doctrina civilista sobre transmisión de propiedad inmobiliaria (teoría del título y el modo, relevancia de la tradición conforme a CC arts. 609, 1.095 y 1.462), pero la respuesta queda incompleta: el fragmento proporcionado se interrumpe sin abordar la calificación fiscal del ingreso, momento de devengo, o tratamiento de las arras en relación con la ganancia patrimonial o rendimiento de actividad económica que constituía previsiblemente la consulta original.
Hechos
Según indica en su escrito, con fecha 1 de junio del de 2019, el consultante suscribe como parte vendedora un contrato privado de compraventa de una vivienda de su propiedad con los siguientes pagos: 90.000,00€ con la firma del contrato, cantidad sujeta al concepto de arras, quedando aplazado el resto (95.000,00€) hasta la fecha de compraventa: 15 de marzo de 2020.
Cuestión planteada
Tributación en el IRPF.
Contestación
En nuestro sistema jurídico la entrega o tradición es el medio jurídico de transmitir al comprador la propiedad de la cosa o el derecho real sobre ella, de modo que la transmisión de la propiedad no se opera por la mera perfección del contrato sino que ha de ser seguida de la tradición, según se deriva del artículo 609 del Código Civil, en cuya virtud la propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y del artículo 1.095 del citado cuerpo legal, según el cual el acreedor no adquiere derecho real sobre la cosa hasta que le haya sido entregada, preceptos en cuya virtualidad estima la doctrina que la entrega en nuestro derecho supone transferir la posesión jurídica de la cosa, lo cual hace adquirir la propiedad o el derecho real por parte del comprador, lo cual se fundamenta además en el artículo 1.462 del Código Civil al establecer que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Sobre ello la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990 afirma que “la teoría del título y el modo, en la que se basa el Código Civil, según viene repitiendo este Tribunal Supremo con reiteración (sentencias por ejemplo, de 30 de junio de 1962, 31 de marzo de 1964., 18 de diciembre de 1974 y 14 de octubre de 1985), conforme a la cual, a diferencia de las legislaciones en las cuales la propiedad se transmite por el solo hecho del contrato, sin que la entrega de la cosa tenga otra trascendencia que la de facultar materialmente el ejercicio de los derechos dominicales, en el Código Civil español, inspirado en el sistema romano, la propiedad no se transmite por la mera perfección del contrato si no es seguida de la tradición, desprendiéndose así del contenido de los artículos 609 y 1095, es decir, que sólo la conjunción de los dos elementos, el título y el modo de adquirir, determina la transformación del originario «íus ad rem» en un «ius in re» sin que en contra de ello implique nada la «tradictio ficta» o espiritualizada o; dentro de ella, la meramente instrumental, recogida en el artículo 1462 del propio texto sustantivo, aunque la presunción legal de que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa, por presunción «iuris tantum» pueda rebatirse demostrando que de la propia escritura resulta o se deduce otra cosa”.
En el supuesto planteado, tal como se indica en el escrito de consulta, se suscribe el 1 de junio de 2019 un contrato privado de compraventa de una vivienda con un pago de 90.000€ en el momento de la firma (en concepto de arras) —no especificándose en el escrito si con la suscripción del contrato se produce la entrega de la vivienda—, aplazando el pago del resto (95.000€) “a la fecha de la compraventa del inmueble”: 15 de marzo de 2020, fecha que cabe entender referida a la de formalización de la compraventa en escritura pública
Por tanto, y conforme a lo expuesto en el inicio de esta contestación, de concurrir en el presente caso los elementos necesarios para considerar que se ha producido la transmisión de la propiedad del inmueble —título (contrato de compraventa) y modo (la tradición: entrega de la cosa objeto del contrato)—, tal transmisión dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial en los términos que se establecen en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), donde se definen las ganancias y pérdidas patrimoniales como "las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición del aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos".
En cuanto a la determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial, su cálculo se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 y siguientes de la Ley del Impuesto: diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
A la imputación temporal de las pérdidas y ganancias patrimoniales se refiere el artículo 14.1 c) de la Ley del Impuesto estableciendo que “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”, alteración que en este supuesto cabe entenderla producida en el período impositivo en que se produce la transmisión de la vivienda.
Conforme con lo expuesto, la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida se realizará en el periodo impositivo en el que civilmente se entiende producida la transmisión del inmueble (en los términos antes expuestos: concurrencia de título y modo) por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 14 y 33