La venta de plazas de garaje constituye segunda entrega exenta del IVA conforme al artículo 20.1.22º LIVA cuando se realiza después de terminada la construcción del edificio, descartando la aplicación del gravamen pleno. La calificación como "segunda o ulterior entrega" depende de si la construcción o rehabilitación del inmueble se ha completado; la condición de que las plazas sean registralmente "nuevas" no es determinante si forman parte de una edificación ya construida. La exención se pierde únicamente si se acredita que el edificio ha sido objeto de rehabilitación conforme a los criterios del artículo 20.1.22º LIVA (obras con coste superior al 25% del valor de adquisición o mercado, siendo más del 50% estructurales/fachadas/cubiertas).
Hechos
La empresa consultante, que se dedica a la compraventa de inmuebles, tiene dos locales-almacén en propiedad desde hace más de veinte años. Recientemente dichos locales se han agrupado en una sola finca, segregando el inmueble en la misma escritura en 30 plazas de garaje consideradas fincas registralmente independientes.
Cuestión planteada
Sujeción de la venta de las plazas de garaje a IVA o a ITP, en función de que se consideren o no segundas o ulteriores entregas, ya que se trata de fincas registralmente nuevas.
Contestación
1.- Conforme al artículo 5.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29): “Se reputarán empresarios o profesionales:
a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
(…)”
2.- De acuerdo con el artículo 20.Uno.22º de la misma Ley, están exentas del Impuesto las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
El mismo precepto define el concepto de rehabilitación de edificaciones a efectos del Impuesto, señalando que debe reunir los siguientes requisitos:
a) Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
b) Que el coste total de las obras a que se refiere el proyecto exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación, si se hubiese efectuado aquella durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descuenta del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.
El artículo señala también que se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:
a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
d) Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
Por tanto, el concepto de rehabilitación a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido depende de su coste relativo y de las características de las obras realizadas sobre el inmueble, pero no de la realización de una nueva división horizontal de la edificación, sin perjuicio de que unas obras que, de acuerdo con los requisitos expuestos, se puedan calificar como rehabilitación de edificaciones sean seguidas de una declaración de obra nueva.
De los términos del escrito de consulta no se deduce que por parte de la entidad consultante se hayan realizado obras de rehabilitación sobre los locales en el sentido descrito, ya que la mera segregación de la finca a efectos registrales no constituye una obra de rehabilitación. Por tanto, y considerando que tampoco se trata de obra de nueva construcción, las posteriores transmisiones de los inmuebles objeto de consulta deberán considerarse segundas o ulteriores entregas de edificaciones, sujetas pero exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido, de acuerdo con el artículo 20.Uno.22º de la Ley.
3.- Por lo que se refiere al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), que regula el hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, dispone en sus apartados 1.A) y 5 lo siguiente:
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
(…)
5. No estarán sujetas al concepto de “transmisiones patrimoniales onerosas”, regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido”.
Pues bien, de acuerdo con el precepto transcrito, la transmisión onerosa de los inmuebles estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas de ITPAJD, por el concepto de transmisión onerosa, cuando tal transmisión no esté sujeta al IVA o, si lo está, esté exenta de dicho impuesto.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-Uno-22º-