La reinversión del importe neto de la venta (valor de transmisión menos principal pendiente del préstamo hipotecario de la vivienda transmitida) en la amortización anticipada de préstamos hipotecarios destinados a financiar la nueva vivienda habitual cumple el requisito de reinversión para la exención de la ganancia patrimonial del artículo 38 LIRPF, siempre que se realice dentro del plazo de dos años desde la transmisión y se comunique formalmente la intención de reinversión en la declaración del ejercicio en que se genera la ganancia.
Hechos
La consultante, casada en régimen de separación de bienes, adquirió en 2010 junto con su marido y por mitad una nueva vivienda habitual, financiando su adquisición mediante tres préstamos hipotecarios: uno destinado a pagar el precio de la vivienda y otros dos destinados, respectivamente, a un garaje y un trastero con garaje. Los préstamos se concedieron por un banco a ambos cónyuges por mitad.
Asimismo, la consultante era propietaria en su totalidad de la que fue la vivienda del matrimonio desde 1995 hasta 2010.
En 2011 ha vendido esta última vivienda, invirtiendo todo el importe obtenido en pagar el 50% de los préstamos hipotecarios destinados a financiar los garajes y trastero, y la cantidad restante se ha aplicado al préstamo hipotecario correspondiente a la vivienda.
Dada la negativa del banco a cambiar la titularidad de los préstamos pendientes en función de lo pagado por la consultante, los cónyuges van a reflejar notarialmente que el marido de la consultante debe satisfacer la totalidad de los préstamos pendientes correspondientes a los garajes y trastero y la parte del préstamo pendiente correspondiente a la vivienda que implique que cada cónyuge haga frente a la mitad de los préstamos.
Cuestión planteada
Si la reinversión del importe que la consultante ha obtenido en la venta de su antigua vivienda habitual en el pago de los préstamos hipotecarios pendientes destinados a la financiación de su nueva vivienda habitual determina la exención de la ganancia patrimonial producida en dicha venta.
Contestación
Partiendo de la hipótesis de que los garajes y el trastero constituyen parte de la vivienda habitual habiendo sido adquiridos con ésta, debe indicarse que el primer párrafo del artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, establece que “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”; previéndose en el artículo 41.3 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), la exención de la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad invertida, cuando no se invierta la totalidad del importe obtenido en la venta. Asimismo y de acuerdo con el apartado 1 de dicho artículo, en caso de haber utilizado financiación ajena para adquirir la vivienda transmitida, se considerará como importe total obtenido, a los exclusivos efectos de la exención, el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
El apartado 2 de dicho artículo 41 establece que la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión, sin perjuicio de lo cual, cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, el importe de los plazos podrá reinvertirse en el período impositivo en que se vayan percibiendo. En todo caso dicho apartado establece que cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
En cuanto al concepto de vivienda habitual, el artículo 41.1 del RIRPF establece que “Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento”, lo que implica la residencia de forma continuada y permanente durante al menos tres años, salvo que concurra alguna de las circunstancias previstas en dicho artículo que necesariamente exijan el cambio de domicilio, debiendo ocuparse en un plazo de doce meses a partir de la finalización de las obras para su consideración como vivienda habitual desde dicho momento.
Asimismo, el apartado 2 del artículo 41 del RIRPF establece que la adquisición de la nueva vivienda habitual debe efectuarse en los dos años anteriores o posteriores a la enajenación de la antigua vivienda habitual; disponiendo por su parte el apartado 4 del artículo 51 del RIRPF que la vivienda transmitida debe haber adquirido el carácter de vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Por tanto, en el supuesto consultado y en el caso de tener la vivienda transmitida la consideración de vivienda habitual en el momento de la venta o en algún momento de los dos años anteriores a la transmisión –lo que sería el caso, según lo manifestado en la consulta-, será aplicable a la ganancia patrimonial obtenida en la venta la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la vivienda comprada en 2010, que debe adquirir la condición de vivienda habitual, sea adquirida en el plazo de dos años anterior a dicha transmisión o a partir de la misma -lo que también se produce en el caso consultado según se manifiesta en la consulta-. Asimismo el importe obtenido en la venta deberá ser aplicado a la vivienda adquirida en el plazo de dos años desde la venta, debiéndose aplicar en el caso consultado a los préstamos hipotecarios pendientes contratados para la adquisición de la vivienda habitual, en la parte de dichos préstamos que corresponde a la consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 38; RIRPF, RD 439/2007, Artículos 41 y 54.