La imputación de la ganancia patrimonial en la transmisión de terreno no afecto a actividad económica se rige por la regla de operaciones a plazos del artículo 14.2.d) LIRPF, que permite imputación proporcional conforme se hagan exigibles los cobros. Sin embargo, la exigibilidad se determina por la fecha pactada en la escritura original de compraventa (10 de mayo de 2011), no por modificaciones posteriores del plazo de pago; por tanto, la ganancia patrimonial debe imputarse al ejercicio 2011 incluso si se acuerda aplazamiento posterior del cobro del precio por insolvencia del comprador.
Hechos
La consultante transmitió con fecha 10 de mayo de 2007 en escritura pública su participación indivisa sobre un terreno a una entidad mercantil. En la escritura se estipulaba que el precio de la compraventa quedaba totalmente aplazado para ser satisfecho por la parte compradora el 10 de mayo de 2011. El motivo del acuerdo sobre la fecha de pago fue la pretensión de la parte compradora de hacer coincidir la fecha de pago con la fecha en que estimaba tener concluida la promoción de viviendas que tenía previsto construir.
La consultante optó por la imputación temporal de la ganancia patrimonial obtenida en el año 2011, en que estaba pactado que se produciría el cobro del precio de la compraventa.
Debido a la situación del mercado inmobiliario, la entidad compradora manifiesta que no está en condiciones de comenzar la promoción de viviendas y, por tanto, no podrá hacer frente al pago de la deuda contraída en la fecha estipulada. Por este motivo ha propuesto modificar en escritura pública el plazo de exigibilidad de la deuda al 10 de mayo de 2015.
Cuestión planteada
Si la modificación del plazo de exigibilidad del cobro del precio de venta del terreno trasladaría la imputación fiscal de la ganancia patrimonial del año 2011 al año 2015.
Contestación
La presente contestación se formula bajo la hipótesis de que el terreno transmitido no se encontraba afecto a una actividad económica de promoción inmobiliaria en los términos contenidos en el artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
Bajo esta hipótesis, la transmisión del terreno con aplazamiento del pago del precio en un único plazo una vez transcurridos cuatro años desde la fecha de la compraventa es una operación a la que resulta aplicable la regla de las operaciones a plazos o con precio aplazado recogida en el artículo 14.2.d) de la Ley del Impuesto, regla de imputación por la que, según manifiesta, ha optado la consultante para imputar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión.
Así, esta regla especial de imputación temporal, contenida en el artículo 14.2.d) de la Ley del Impuesto, dispone, entre otros, que:
“En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.
(…).”
Conforme con esta regulación legal, el ejercicio de la opción por esta regla especial de imputación temporal comporta que la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión del terreno se imputará proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros en los que se ha estructurado el aplazamiento.
En el caso consultado, la exigibilidad del cobro de la totalidad del precio de la compraventa se produce el 10 de mayo de 2011, según lo estipulado por las partes en la escritura pública de compraventa, por lo que es a este periodo impositivo al que ha de imputarse la ganancia patrimonial generada, aunque se pacte un nuevo aplazamiento por la imposibilidad de pago por parte del comprador.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 14