La pérdida de arras en un contrato de compra-venta rescindido genera una pérdida patrimonial a efectos del IRPF conforme al artículo 31.1 del TRLIRPF; el período de imputación es aquel en que adquiera firmeza la sentencia que resuelva judicialmente el derecho a su devolución. Quedan excluidos los costes de letrados y peritos por aplicarse a consumo propio del contribuyente, no siendo deducibles como pérdida patrimonial conforme a 31.5.b) del TRLIRPF.
Hechos
El consultante firmó en abril de 2002 un contrato de compraventa de un inmueble entregando 24.000 euros en concepto de arras. Este contrato se iba a elevar a público en agosto de dicho ejercicio. La operación no llegó a buen fin.
En virtud de sentencia firme de junio de 2005 se condena al consultante a la pérdida del importe entregado en concepto de arras.
Cuestión planteada
- Si la pérdida de las arras constituye una pérdida patrimonial a los efectos del Impuesto, y, en su caso, periodo de generación e imputación.
- Si el importe de la posible pérdida patrimonial incluiría además de la cantidad entregada en concepto de arras, los costes de letrados y peritos soportados durante el procedimiento judicial.
Contestación
Con carácter general, el contrato de compra y venta se perfecciona cuando el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo con la cosa objeto del contrato y el precio (artículo 1.450 del Código Civil), estando desde entonces las partes obligadas a cumplir las obligaciones inherentes al mismo: la entrega de la cosa vendida y el pago del precio.
Por excepción, el artículo 1.454 del Código Civil habilita a las partes a rescindir el contrato, pero en este caso el comprador –si es él quien rescinde el negocio jurídico- pierde las cantidades entregadas a cuenta.
Dice el artículo 1454 del Código Civil que “si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Por su parte, el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), en adelante TRLIRPF, establece que:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Y la letra a) del apartado 2 del artículo 14 del TRLIRPF añade:
“Cuando no se hubiera satisfecho la totalidad o parte de una renta, por encontrarse pendiente de resolución judicial la determinación del derecho a su percepción o su cuantía, los importes no satisfechos se imputarán al período impositivo en que aquélla adquiera firmeza”.
De acuerdo con estos artículos, la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras (no el coste de los letrados y peritos soportado durante el procedimiento judicial, dado que el pago de las propias costas judiciales responde a la aplicación por parte del contribuyente de su renta a su propio consumo, y, por tanto, no procede su cómputo como pérdida patrimonial de acuerdo al art. 31.5 b) del TRLIRPF) como consecuencia de la firmeza de la sentencia, debe ser considerada desde el punto de vista del Impuesto como una pérdida patrimonial que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, sino de la decisión judicial. Esta pérdida da lugar a la correspondiente alteración en la composición del patrimonio. Con anterioridad a la firmeza de la sentencia tal alteración no existe y, en consecuencia, no podemos hablar propiamente de un periodo de generación de la pérdida patrimonial.
En consecuencia, la cantidad entregada en concepto de arras o señal produce una pérdida patrimonial, que se integrará en la parte general de la base imponible correspondiente al ejercicio 2005, en los términos establecidos en el artículo 39 del texto refundido de la Ley del Impuesto:
“La parte general de la renta del período impositivo estará constituida por la totalidad de la renta del contribuyente, excluidas las ganancias y pérdidas patrimoniales previstas en el artículo 40 de esta Ley, y será el resultado de sumar los siguientes saldos:
a) El saldo resultante de integrar y compensar entre sí, sin limitación alguna, en cada período impositivo, los rendimientos y las imputaciones de renta a que se refieren el Título VII y el artículo 96 de esta Ley y el capítulo II del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales, excluidas las previstas en el artículo siguiente.
Si el resultado de la integración y compensación a que se refiere este párrafo arrojase saldo negativo, su importe se compensará con el saldo positivo de las rentas previstas en el párrafo a) de este artículo, obtenido en el mismo período impositivo, con el límite del 10 por 100 de dicho saldo positivo.
Si tras dicha compensación quedase saldo negativo, su importe se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden establecido en los párrafos anteriores.
La compensación deberá efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que pueda practicarse fuera del plazo de cuatro años mediante la acumulación a pérdidas patrimoniales de ejercicios posteriores.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 31, 39