La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 36 TRLIRPF) requiere que el inmueble adquirido revista la calificación de vivienda habitual según art. 53 RIRPF, independientemente de su registro catastral o registral, siempre que sea susceptible de acondicionamiento residencial, se adquiera dentro del plazo de ±2 años respecto a la venta, y sea habitado efectivamente en los 12 meses siguientes a su adquisición o terminación de obras. Para los inmuebles en cambio de uso, la fecha relevante es la de escritura de compraventa (que inicia el plazo de reinversión), no la posterior inscripción del cambio de uso; el plazo máximo para consolidar la condición de vivienda habitual se agota en los 3 años desde la adquisición, cumpliendo el requisito de residencia efectiva dentro de los 12 meses subsiguientes. Asimismo, la vivienda transmitida debe ostentar calificación de habitual en el momento de la enajenación.
Hechos
Constan en la pregunta.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la exención por reinversión a la ganancia patrimonial que pudiera derivar de la venta de la vivienda habitual, si se reinvierte en un local en proceso de cambio de uso a vivienda: plazo máximo para obtener el cambio de uso manteniendo el derecho a la exención; plazo de reinversión si la compra es anterior a la venta; fecha de compra: escritura de compraventa o cambio de uso.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual está regulada en el art. 36 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), (en adelante TRLIRPF) desarrollado por el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante RIRPF) aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de Julio (BOE de 4 de agosto).
De acuerdo con el citado art. 39 del RIRPF: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (...).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.”
La aplicación de la exención exige por tanto, que la inversión se destine a la adquisición de la vivienda habitual del contribuyente. El concepto de vivienda habitual se establece en la propia normativa del Impuesto, en concreto en el artículo 53.1 del RIRPF con arreglo al cual: “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, siempre que además, sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
Conforme con dicha definición dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, con independencia de la calificación o uso que pudiera tener en el Registro de la Propiedad, siempre que esté acondicionada o sea susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reúna los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.
No obstante, la consultante deberá tener en cuenta que para tener derecho a la exención, no sólo se requiere que el inmueble adquirido acceda a la consideración de vivienda habitual, en los términos expuestos, sino que también se exige que la vivienda transmitida tenga la consideración de habitual en el momento de su venta, lo que requerirá que en tal fecha constituya la residencia habitual del contribuyente.
Respecto al plazo de reinversión, la normativa del Impuesto, y en concreto el apartado segundo del artículo 39 del RIRPF, marca como plazo máximo para efectuar la reinversión, los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual: 2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.”
Este plazo máximo de dos años es el requisito marcado por la normativa del IRPF para que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual quede exenta por reinversión, y es independiente de la duración del procedimiento que se siga ante el Ayuntamiento para obtener el cambio de uso de la edificación de local a vivienda.
Por otra parte, para el cómputo de este plazo de dos años, debe tenerse en cuenta que en Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, rige la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
Por tanto, el otorgamiento de escritura publica, conforme al artículo 1462 del Código Civil, supone la entrega del inmueble, de modo que la fecha de su formalización determina la fecha de adquisición del inmueble, salvo que se pruebe la existencia de título y entrega anterior, y será ésta la fecha que la consultante deberá tener en cuenta para computar el plazo de dos años.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 39; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 36