El incumplimiento contractual de la promotora genera un derecho de crédito contra la misma, no una pérdida patrimonial inmediata. La pérdida se produce solo cuando ese crédito resulta judicialmente incobrable, momento en el cual debe imputarse al ejercicio en que se declare la insolvencia, conforme al art. 14.1.c) LIRPF. Hasta entonces, las cantidades entregadas permanecen como activo patrimonial cuyo valor se determina conforme al art. 34 LIRPF (valor de mercado del crédito).
Hechos
En octubre de 2007 los consultantes suscribieron un contrato privado de compra de una vivienda en construcción, estipulándose un plazo para la finalización de la obra y entrega de la vivienda que finalizó en junio de 2009, así como el pago del precio pactado, el 80 por 100 a la firma de la escritura pública y el resto en plazos mensuales desde octubre de 2007 hasta marzo de 2009. Asimismo se estipula que si llegado el 30 de junio de 2009 no se entregase la vivienda, la parte compradora podría resolver el contrato con devolución de las cantidades aportadas. Llegado dicho plazo y dado que las obras se encontraban paralizadas, los consultantes instaron formalmente la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas, sin haber recibido respuesta alguna de la empresa promotora.
Cuestión planteada
Si el incumplimiento e impago por parte de la promotora generaría una pérdida patrimonial y, en tal caso, imputación temporal de la misma.
Contestación
El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
El artículo 34 de la Ley del Impuesto establece como regla general de cálculo del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales:
“1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo“.
En cuanto a su imputación temporal, la letra c) del apartado 1 del artículo 14 de la Ley del Impuesto establece que:
“c) Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”.
Partiendo de la mencionada configuración legal de las ganancias y pérdidas patrimoniales, las cantidades entregadas por los consultantes para la adquisición de su vivienda, que por incumplimiento de la empresa promotora no ha sido finalizada en el plazo establecido contractualmente, no constituye de forma automática una alteración patrimonial, pues del incumplimiento contractual por la promotora surge un derecho de crédito que los consultantes tienen contra la misma, y sólo cuando ese derecho de crédito resulte judicialmente incobrable será cuando produzca sus efectos en la liquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, entendiéndose en ese momento producida una pérdida patrimonial.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 14, 33 y 34