La transmisión de la vivienda y el terreno genera ganancia patrimonial conforme al artículo 33.1 LIRPF, determinada por diferencia entre valores de adquisición y transmisión. La agrupación registral y catastral no altera el patrimonio, por lo que cada elemento mantiene su valor de adquisición y fecha de adquisición original (1993), sin fusión de estos parámetros a efectos del cálculo de la ganancia.
Hechos
El consultante adquirió en 1993 una vivienda y la parcela de terreno sobre la que se asentaba, constituyendo las mismas dos fincas desde el punto de vista registral y catastral. En 2012, el consultante procedió a agrupar la vivienda y la parcela en una sola finca registral y catastral. En 2019 ha efectuado la venta de la vivienda y la parcela.
Cuestión planteada
Fecha y valor de adquisición de los inmuebles transmitidos a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.
Contestación
La venta tanto de la vivienda como del terreno sobre el que se asienta generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
Al respecto, el artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:
"1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
(…).”
Y el artículo 36:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(…).”
Al respecto, se debe precisar que la agrupación de la vivienda y el terreno en una sola finca registral y catastral no comporta alteración patrimonial alguna, manteniendo la vivienda y el terreno, por tanto, el valor de adquisición correspondiente a cada una de ellas y su fecha de adquisición respectiva, que según lo expuesto será la correspondiente del año 1993.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 36.