La comunidad de bienes constituida por la indivisión de la propiedad inmobiliaria tiene condición de empresario a los efectos del IVA, por lo que el arrendamiento realizado por la comunidad está sujeto al impuesto y no puede beneficiarse de la exención del artículo 20.1.23º LIVA, salvo que la actividad de alquiler no revista carácter habitual u ocasional en el desarrollo de actividad empresarial o profesional, o que concurran los requisitos específicos de la exención (naturaleza de los bienes arrendados, condiciones contractuales, entre otros). La DGT confirma que la sujeción al IVA se produce por la realización de prestaciones de servicios de arrendamiento por parte de una unidad económica autónoma constituida como comunidad de bienes.
Hechos
El consultante es una persona física que es propietario, junto con su esposa, de una vivienda en la Comunidad Autónoma de Illes Balears y que quiere dedicarla al alojamiento de personas bajo la modalidad de alquiler turístico.
A los inquilinos ofrecerá, junto con la vivienda, la ropa de cama necesaria, sin reponerla durante el período de alquiler, así como el menaje del hogar necesario y les suministrará un número de teléfono, disponible las 24 horas del día, para atender las posibles incidencias que los inquilinos pudieran tener.
Cuestión planteada
Si la modalidad de alquiler descrita está exenta del Impuesto sobre el Valor añadido de conformidad con el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992.
Contestación
1.- De conformidad con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del impuesto sobre el valor añadido (BOE del 29 de diciembre) estarán sujetas al impuesto “las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
Por su parte, el artículo 5 de la Ley 37/1992 señala que:
“Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:
(…)
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
(…).”.
Por otra parte, el artículo 11 de la Ley 37/1992 define las prestaciones de servicios como “toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.”.
Adicionalmente, de conformidad con el artículo 84.tres de la Ley 37/1992:
“Tres. Tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto.
El artículo 392 del Código Civil, al tratar de las comunidades de bienes, señala que "hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".
Por tanto, siempre que haya indivisión en la propiedad también existirá una comunidad de bienes compuesta por los propietarios. Y esto sucede así por imperativo legal, tal y como se establece en el Código Civil, por lo que la voluntad de las partes de constituir o no dicha comunidad resulta irrelevante a estos efectos.
Como se ha señalado reiteradamente por este Centro directivo, para que la comunidad de bienes sea sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido es necesario que la comunidad tenga la condición de empresario o profesional y actúe en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a efectos del impuesto, como parece ocurrir en el supuesto objeto de consulta.
En conclusión, la comunidad de bienes formada por el consultante y su mujer tendrá, a los efectos del impuesto, la condición de empresario o profesional y las operaciones de arrendamiento de vivienda deberá ser calificada como prestación de servicios sujeta al impuesto.
2.- No obstante dicha sujeción, de acuerdo con el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992:
“Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
(…)
23.º Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.
Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo.
b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La exención no comprenderá:
(…)
e´) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
(…).”.
De acuerdo con el precepto anterior, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecida en este mismo artículo.
En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. En particular, será así cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a vivienda) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.
De la información suministrada en el escrito de la consulta parece inferirse que las prestaciones que acompañan al tipo de alquiler que pretende efectuar el consultante junto con su esposa no va acompañado de ninguno de los servicios complementarios de la industria hotelera lo que determinará que dichos alquileres estén sujetos y exentos del impuesto sobre el Valor Añadido.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 11 y 20-