La calificación de las rentas derivadas de la compraventa de inmuebles como rendimientos de actividad económica o ganancias patrimoniales depende de si existe ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos. La DGT reconoce que esta es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde a los órganos de gestión e inspección, pero establece que de concurrirse tal ordenación, las ventas se califican como rendimiento de actividad económica (existencias) en lugar de ganancias patrimoniales. La conclusión queda condicionada a los requisitos del artículo 27.1 LIRPF y, para operaciones anteriores a 2007, a la no aplicación del régimen transitorio del artículo 25 TRLIRPF.
Hechos
El consultante realiza inversiones en viviendas y locales de segunda mano.
No está dado de alta en el IAE.
En 2007, tiene previsto vender tres inmuebles.
Cuestión planteada
Si la renta que se deriva para el consultante con ocasión de la venta de los inmuebles referidos determina la obtención de rendimientos de actividades económicas o de ganancias o pérdidas patrimoniales.
Contestación
El artículo 27.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, señala que:
“Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas”.
En el presente caso, el problema se concreta en determinar si las operaciones de compra y transmisión de inmuebles efectuadas por el contribuyente se entienden realizadas en el ejercicio de una actividad económica, a efectos de considerar renta de tal actividad la derivada de dichas transmisiones.
De acuerdo con el artículo 27.1 de la LIRPF, la compraventa de inmuebles constituirá una actividad económica siempre que suponga por parte del contribuyente la ordenación por su cuenta de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos. Cabe indicar a este respecto que la existencia de tal ordenación de medios, se configura como una cuestión de hecho sobre la que este Centro Directivo no puede pronunciarse, debiendo acreditarse por los medios de prueba admitidos en Derecho, cuya comprobación corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
En consecuencia, en el supuesto de que de acuerdo con lo anteriormente señalado el consultante realizase una actividad económica de compraventa de inmuebles, las operaciones de venta de los mismos constituirían un rendimiento de tal actividad, debiendo ser calificadas como venta de existencias.
No obstante lo anterior, si con anterioridad a 1 de enero de 2007 el consultante no cumplía los requisitos previstos en el artículo 25.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), en adelante TRLIRPF, sin tampoco concurrir las circunstancias referidas en el apartado 2 del mismo artículo, al no desarrollar una actividad económica de conformidad con la normativa en vigor, las rentas derivadas de la venta de los inmuebles hasta el 31 de diciembre de 2006 no tenían la consideración de rendimientos de la actividad económica, sino que tributaban, en todo caso, como ganancias o pérdidas patrimoniales.
Pues bien, los inmuebles adquiridos con anterioridad a 1 de enero de 2007, en los que se dé la circunstancia indicada de no encontrarse afecto a una actividad económica de compraventa en los términos señalados con anterioridad a esta fecha, no deberán tomarse en consideración a efectos de determinar si a partir de dicha fecha la actividad de compraventa de inmuebles desarrollada por el contribuyente pudiese calificarse como actividad económica de acuerdo con el artículo 27.1 de la LIRPF.
Igualmente, en el caso de iniciarse dicha actividad económica, el contribuyente podrá no afectar a la misma los inmuebles indicados en el párrafo anterior.
Como consecuencia de lo indicado en los dos párrafos anteriores, las rentas obtenidas en la posterior transmisión de los citados inmuebles podría seguir calificándose como ganancia o pérdida patrimonial (salvo que iniciada la actividad económica de compraventa se acordase su afectación por el contribuyente, en cuyo caso, se calificaría como rendimiento de la actividad económica).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 27, 28