La deducción por inversión en vivienda habitual se mantiene operativa tras la sustitución de un préstamo hipotecario por otro, siempre que el nuevo préstamo se destine efectivamente a amortizar el anterior. La base deducible incluye tanto la amortización del capital como los intereses, costes de cobertura del riesgo y gastos derivados de la nueva financiación (incluidos los gastos del cambio de hipoteca), sin que la modificación de las condiciones de financiación agote las posibilidades de aplicar la deducción. El requisito determinante es que se acredite la conexión entre el destino del nuevo préstamo y la vivienda habitual, así como la justificación de su devolución.
Hechos
El consultante es titular desde 2005 de un préstamo hipotecario con el cual financió la adquisición de su vivienda habitual. En 2012 quiere amortizarlo, en su totalidad o parcialmente, mediante un nuevo préstamo entre particulares y sin intereses, con el que seguirá financiando la adquisición.
Cuestión planteada
A. Posibilidad de seguir deduciéndose por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que mensualmente satisfaga por amortización por capital del nuevo préstamo, así como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca.
B. Cómo deberá declarar el nuevo préstamo hipotecario.
Contestación
A. La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
Añade que la base de deducción “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción, siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. El prestatario deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución
En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este haya sido destinada a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose éste primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Cuestión distinta sería un supuesto en que no hubiese continuidad entre ambos préstamos, esto es: en primer lugar la cancelación, parcial o total, de la deuda y, con posterioridad, la obtención de un nuevo préstamo o crédito, incluso con la garantía de los mismos bienes. Ello habría que entenderlo como dos operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual mediante la nueva financiación.
B. En un préstamo, las partes podrán acordar libremente el carácter gratuito de la cantidad prestada, la forma de pago y cadencia de los pagos. Circunstancias que deberán justificarse suficientemente por el contribuyente a través de cualquier medio de prueba admitido en Derecho. De ésta manera se eliminaría la presunción de onerosidad recogida en el artículo 6.3 de la LIRPF; siendo así, las cantidades pendientes de pago no se presumirán retribuidas no generando, en consecuencia, rendimientos del capital en el acreedor en la parte prestamista.
En cuanto a la forma específica de acreditar dichos extremos, debe señalarse que es una cuestión ajena a las competencias de este Centro Directivo, correspondiendo la valoración de las pruebas a los órganos de gestión e inspección de los tributos, a su requerimiento. En este sentido han de considerarse las reglas generales establecidas en el artículo 105.1 de la Ley General Tributaria, que dispone que "En los procedimientos de aplicación de los tributos quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo"; así como en el artículo 106.1 de dicha Ley, que establece que “En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”, por lo que el consultante deberá estar en condiciones de poder acreditar, a través de medios de prueba admitidos en derecho, los extremos antes referidos.
Referente a la tributación de un préstamo privado, el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el párrafo primero de la letra B) de su artículo 7.1 dispone que “son transmisiones patrimoniales sujetas: B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos”.
Por otra parte, el número 15 del artículo 45.I.B) del citado Texto Refundido determina que estarán exentas: “15. Los depósitos en efectivo y los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten, incluso los representados por pagarés, bonos, obligaciones y títulos análogos. La exención se extenderá a la transmisión posterior de los títulos que documenten el depósito o el préstamo, así como el gravamen sobre actos jurídicos documentados que recae sobre pagarés, bonos, obligaciones y demás títulos análogos emitidos en serie, por plazo no superior a dieciocho meses, representativos de capitales ajenos por los que se satisfaga una contraprestación por diferencia entre el importe satisfecho en la emisión y el comprometido a reembolsar al vencimiento, incluidos los préstamos representados por bonos de caja emitidos por los bancos industriales o de negocios”.
De acuerdo con los preceptos transcritos, la constitución de un préstamo entre particulares –-con o sin interés– es una operación sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, los préstamos están exentos de dicha modalidad, en virtud de lo previsto en el citado artículo 45.I.B).15, por lo que no cabe practicar liquidación por dicho concepto. No obstante, dado que la operación está sujeta al Impuesto, el sujeto pasivo –el consultante, en calidad de prestatario– sí está obligado a presentar la declaración del Impuesto, en la que alegará la exención.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68.1.1º