En la base imponible del ITP/AJD por constitución de propiedad horizontal, el «valor real del terreno» debe identificarse con el valor normal de mercado entre partes independientes, conforme a la definición de la Orden de 30 de noviembre de 1994 (importe neto que razonablemente podría percibir un vendedor en comercialización adecuada con comprador correctamente informado). Esta interpretación descarta cualquier otra valoración (histórica, catastral, contable) y vincula a la administración tributaria.
Hechos
Ver cuestión planteada.
Cuestión planteada
Concepto de valor real del terreno en la división horizontal.
Contestación
En la determinación de la base imponible de la división horizontal se habrá de estar a lo dispuesto en el artículo 70 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), el que señala:
“1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.
2. En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.”
Aunque la norma no define lo que debe entenderse como “valor real”, los principios generales de interpretación contenidos en el artículo 3.1 del Código Civil, conducen a entender por “valor real”, el valor normal de mercado entre partes independientes.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 5 de octubre de 1995, se remite para fijar el valor de mercado a la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994: “Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación”.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RITPAJD RD 828/1995 art. 70-2