La pérdida patrimonial derivada de las cantidades no recuperadas por resolución del contrato de compraventa se integra en la renta general (art. 45 LIRPF) y se compensa exclusivamente con otras ganancias y pérdidas patrimoniales del mismo ejercicio (art. 48.b LIRPF); el saldo negativo resultante solo puede compensarse con rentas positivas hasta el 25% y trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes. No procede compensación con ganancias de ejercicios anteriores (2006) ni con desgravación de vivienda habitual.
Hechos
La consultante firmó, en diciembre de 2006, un contrato de compraventa con una promotora sobre un piso a construir. Finalmente, la compradora no pudo obtener el préstamo necesario para realizar la compra del piso, por lo que la parte vendedora decidió, en junio de 2009, resolver el contrato y quedarse con la mitad del dinero que la consultante le había satisfecho por el piso hasta entonces.
Cuestión planteada
Si el dinero que se ha quedado la parte vendedora, por la resolución del contrato, se considera una pérdida patrimonial para la consultante.
Cómo puede ser compensada dicha pérdida. En concreto se pregunta si puede serlo con una ganancia patrimonial que la consultante tuvo en el ejercicio 2006, por la venta de su anterior vivienda habitual, o puede aplicarla, de alguna forma, en la desgravación de su nueva vivienda habitual.
Contestación
El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial del las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
En consecuencia, las cantidades entregadas por la consultante a la promotora y que posteriormente no ha recuperado, al quedárselas la promotora por motivo de la resolución del contrato por causa imputable a la parte compradora, suponen una pérdida patrimonial que formará parte de la renta general, de conformidad con el artículo 45 de la LIRPF, al no estar ligada a una transmisión previa de un elemento patrimonial, y se integrará y compensará en la base imponible general con las limitaciones previstas en el artículo 48 de la LIRPF, que establece:
“La base imponible general será el resultado de sumar los siguientes saldos:
a) El saldo resultante de integrar y compensar entre sí, sin limitación alguna, en cada período impositivo, los rendimientos y las imputaciones de renta a que se refieren el artículo 45 de esta Ley.
b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales, excluidas las previstas en el artículo siguiente.
Si el resultado de la integración y compensación a que se refiere este párrafo arrojase saldo negativo, su importe se compensará con el saldo positivo de las rentas previstas en el párrafo a) de este artículo, obtenido en el mismo período impositivo, con el límite del 25 por ciento de dicho saldo positivo.
Si tras dicha compensación quedase saldo negativo, su importe se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden establecido en los párrafos anteriores.
La compensación deberá efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que pueda practicarse fuera del plazo de cuatro años mediante la acumulación a pérdidas patrimoniales de ejercicios posteriores”.
Por tanto, la consultante no podrá compensar la pérdida patrimonial con una ganancia que obtuvo en el ejercicio 2006 ni tampoco podrá hacerlo a través de su nueva vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 33-1, 45, 48.